Залог не возвращается

Содержание

Что не возвращается: залог или задаток, все тонкости юридических терминов и практики

Залог не возвращается

Бизнес юрист > Гражданское право > Что не возвращается: залог или задаток, что выгоднее

Современная практика экономических операций, в частности при покупке недвижимости или крупного движимого имущества, сопряжена с включением в договор условия о залоге или задатке.

Многие уверены, что хорошо разбираются в этих терминах, и знают тонкости оперирования ими, однако все чаще возникают ситуации мошенничества и обмана граждан.

Так когда выгоднее применять тот или иной термин и что не возвращается — залог или задаток?

Задаток: понятие и суть определения

В 329-ой статье ГК России перечислены меры, обеспечивающие выполнение договорных обязательств, среди которых фигурируют залог и задаток.

Задаток, в соответствии со ст. 380-ой Кодекса в п.1., – это денежная сумма, передаваемая предварительным покупателем предварительному продавцу для гарантии исполнения заключаемого договора.

Задаток направлен на доведение договора до конца — сторона, которой передали задаток, имеет стимул для продолжения сотрудничества, в противном случае ему необходимо отдать деньги покупателю, так и для покупателя задаток — повод не срывать сделку и соблюдать все оговоренные пункты документа.

Функции задатка

Задаток более доступный и простой инструмент для обывателей, не требующий сложных текстов договора и особенных условий. Суть — один человек дает деньги другому для доказательства серьезности своих намерений — ведь он потеряет эти деньги, если передумает завершить сделку. Но это не единственная задача задатка.

У него 3 функции:

  • обеспечение будущей сделки — после передачи задатка продавец может быть спокоен и снять объект с продажи, потому что задаток обеспечивает высокую вероятность покупки его этим контрагентом
  • подтверждение заключения договора — в договоре обычно присутствует пункт о том, что он действует с момента передачи задатка, т. е. передача задатка воспринимается как заключение основной сделки
  • задаток является первым взносом покупателя — будучи небольшой частью от стоимости сделки задаток не увеличивает расходы покупателя, а входит в них, например, если сделка стоит 2 000 000 рублей, а задаток — 200 000, то потом покупателю останется доплатить 1 800 000 рублей, а не всю сумму сделки.

Задаток выгодный и удобный механизм при операциях с продажей дорогих и крупных товаров.

Определение залога

Залог, согласно 334-ой статье Кодекса, – это имущество или денежные средства, которые дебитор передает кредитору, причем в случае неисполнения договора кредитор вправе распоряжаться залогом по своему усмотрению.

Залог имеет только гарантийную функцию — кредитор не останется в убытке в случае расторжения сделки или неисполнения ее условий.

Различия между залогом и задатком

Между понятиями есть ряд отличий:

  1. Предмет. Залог – это гарантия не только в денежном выражении, но и в виде любых материальных и нематериальных ценностей (например, имущественных прав). Задатком могут быть только деньги.
  2. Форма сделки. Передача задатка согласно 320-ой статье ГК России оформляется в письменном виде в составе основного договора или отдельным соглашением. Залог тоже обязательно облекается в письменную форму, а в ряде случаев должен быть удостоверен у нотариуса. К таким случаям относятся ситуации, перечисленные в законодательстве. За исключением их, стороны самостоятельно принимают решение о заверении соглашения у нотариуса, о чем прописывают в основном договоре.
  3. Размер. Задаток — это небольшая доля от стоимости сделки, 1/5 или 1/10. Задаток не может превышать сумму договора, потому что входит в нее, но может быть равным ей. В качестве залога может использоваться всякое имущество вплоть до объектов недвижимости, стоимость которых превышает стоимость основного договора.
  4. Нарушение основного договора. В случае залога залогодержатель реализует находящееся у него имущество и распоряжается вырученными средствами следующим образом — часть в размере стоимости основной сделки оставляет себе, а остальную сумму возвращает залогодателю. В случае задатка действуют иные правила — все зависит от того, кто нарушил сделку. Если держатель задатка, то он возвращает сумму покупателю в двукратном размере. Если нарушитель – покупающий, то деньги остаются у продающего и переходят в его собственность без права требования возврата продавцом.

Необязательно оформлять передачу задатка в виде обособленного соглашения, она может быть указана в договоре о намерениях.

Ни в коем случае нельзя передавать задаток без письменного соглашения просто под расписку, — доказать, что это был задаток, будет сложно, суд может расценить такую передачу как авансовый платеж, а последствия авансовой платы отличаются от внесения задатка.

В случае залога на практике заключается полноценный договор.

Сделка о залоге — более серьезная, поскольку в ней идет речь о более крупном имуществе или сумме, чем при передаче задатка.

Для чего это нужно знать?

Любому неосведомленному о тонкостях использования задатка и залога при заключении сделки угрожает вероятность быть обманутым. Есть масса способов лишить человека денег, применяя для этого соглашение о задатке или договор залога.

Вот некоторые распространенные схемы:

  1. Мошенник снимает квартиру на некоторое время — несколько месяцев. Делает копию свидетельства о праве собственности или выписки о праве собственности, изготавливает поддельную доверенность на представление интересов собственника и продает квартиру по договору с передачей задатка. Потенциальный покупатель отдает мошеннику деньги, а тот исчезает. Это мелкий вид мошенничества куда страшнее, если мошенник продаст снимаемую квартиру, тогда покупатель лишится большой суммы денег.
  2. Мошенник оперирует генеральной доверенностью от собственника — полученной давно или для иных целей, либо вообще поддельной. После получения задатка такой представитель пропадает и не отвечает на звонки.
  3. Иногда мошенники используют метод выгодной цены и сжатых сроков. Они уверяют покупателя, что квартиру (принадлежащую мошеннику на праве собственности, как правило) продают срочно и по низкой цене, что на нее претендуют несколько человек, и договор будет составлен с тем, кто даст задаток раньше других. После получения задатка заключается договор с нереально короткими сроками и условиями. Покупатель не успевает выполнить их и становится виновником срыва договора, в результате задаток по закону остается у мошенника.
  4. Популярна схема с распространением услуг кредитования для населения. Дебитору предлагается обеспечить сделку залогом недвижимости. Тот закладывает свою квартиру/дом/землю и получает кредит, который меньше стоимости недвижимого имущества. Потом выясняется, что дебитору дали на подпись не договор залога, а договор купли-продажи, и он остается без жилья.
  5. Традиционная схема обмана с помощью залога — войти в доверие собственника жилья, через некоторое время рассказать им о своих нуждах и убедить собственника предоставить жилплощадь под залог для получения кредита. Кредитором является подставное лицо. После сделки в течение определенного времени демонстрируется исполнение обязательств сторонами, а затем у дебитора возникают непреодолимые препятствия, и он не в состоянии выплачивать кредит. Кредитор подает в суд для получения своих денег через заложенное имущество. Возбуждается исполнительное производство, квартира продается на торгах. Как правило, организатор продаж — тоже подставная компания, квартира продается дешево. В результате собственник лишается жилья, а может еще быть в долгу перед кредитором.
  6. Часто мы видим рекламы заманчивых предложений по выдаче кредитов и займов без сложных процедур. На самом деле с такими предложениями нужно быть осторожным. Собственник жилья обращается в такую фирму, получает кредит под залог квартиры/дома/земли, кредиторы убеждают его заключить не договор займа и договор залога, а договор купли-продажи, аргументируя это тем, что такая практика повсеместно распространена и гарантирует инвесторам фирмы возвращение денег.

Для убедительности кредиторы составляют договор обратной купли-продажи объекта с доверенным человеком собственника — родственником или другом.

Этим же аргументом кредиторы убеждают его расписаться в получении денег за проданное жилье и дать доверенность кредиторам для регистрации права собственности.

Затем собственник выплачивает кредит, как и было оговорено, а недвижимость вернуть не может, так как не является ее собственником. Признать такую сделку недействительной трудно, так как присутствуют все условия.

Чтобы защититься от подобных схем и уберечь от них близких людей, рекомендуется составлять соглашение или договор при поддержке специалиста — юриста или нотариуса, и постараться навести справки о контрагенте и иных лицах, участвующих в сделке.

Что не возвращается — залог или задаток?

В зависимости от условий, прописанных в соглашении и предварительном договоре, а также от того, кто не исполнил свои обязательства и стал причиной прекращения сделки, и залог, и задаток могут не возвращаться.

Задаток не возвращается покупающему, если он нарушил или прекратил сотрудничество по текущему договору.

Например, гражданин Пономарев заключил договор аренды банкетного зала для свадебного торжества на определенную дату и внес задаток — 35 000 рублей. Через некоторое время свадьбу пришлось отменить.

Пономарев понимает, что не вправе требовать деньги назад, так как сделка прекратилась из-за него.

Если бы руководство банкетного зала было причиной расторжения сделки, например, из-за пожара на указанную дату зал не будет готов, то Пономареву вернули бы не просто задаток, а его двойную сумму.

Залог не возвращается, если залогодатель не исполняет свои обязательства по основному договору. Например, Пономарев купил в рассрочку у знакомого машину с обязательством выплачивать в течение 11 месяцев ежемесячно 45 000 рублей.

В виде залога он передал продавцу машины свой старый автомобиль с оцененной стоимостью 190 000 рублей.

Если Пономарев не будет исполнять обязательства по выплате ежемесячных сумм, залогодержатель вправе продать его старую машину и вырученные денежные средства распределить в свою пользу в размере долга Пономарева.

А если Пономарев исправно весь год платил деньги, старая машина будет ему возвращена, а также он станет полноценным собственником новой машины.

Из примеров видно, что залог применяется в случаях, когда продавец хочет предостеречь себя от рисков, а задаток используется как первый шаг в дальнейшем осуществлении сделки.

Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Источник: https://PravoDeneg.net/civil/chto-ne-vozvrashhaetsya-zalog-ili-zadatok.html

Можно ли или нет вернуть задаток, если покупатель отказался от сделки

Залог не возвращается

При оформлении договоров купли-продажи часто возникает вопрос о внесении задатка. Это условие может прозвучать со стороны продавца либо покупателя, но цель предварительной передачи определённой суммы одна: подтвердить намерения.

В некоторых случаях одна из сторон отказывается от покупки, и внесённый задаток становится объектом судебных споров. В частности, покупатель требует вернуть деньги, продавец отказывается это сделать.

Попробуем разобраться, кто прав в таких ситуациях.

Когда необходимо внесение задатка

Определение задатка раскрывается Гражданским Кодексом РФ. В частности, статья 380 указывает, что задатком считается некоторая сумма, которая передаётся одной из сторон договора в счёт будущих платежей. По сути, задаток становится свидетельством заключения договора и гарантом выполнения его условий.

Если говорить о конкретике, задаток часто применяется для сделок с недвижимостью, транспортными средствами, земельными участками. Передавая условленную сумму, покупатель обретает уверенность, что собственник недвижимости перестанет искать других клиентов. Продавец вместе с задатком получает гарантии, что покупатель не откажется от покупки квартиры.

Разумеется, передача задатка не даёт абсолютных гарантий, поэтому каждая из сторон может нарушить условия предварительного соглашения. Однако, здесь существует нюанс: за несоблюдение договора нарушитель несёт материальную ответственность. Благодаря этой особенности, правовые отношения между участниками договора становятся стабильнее.

Важно! Величина задатка действующим законодательством не регулируется, поэтому сумма устанавливается продавцом или согласовывается между участниками сделки. Здесь нужно также указать, что любая сумма по договору должна быть согласована сторонами.

В противном случае договор невозможно будет заключить на законных условиях. Продавец может только предложить такой вариант. Но покупатель не обязан на него соглашаться.

Статья 380 Гражданского кодекса РФ «Понятие задатка.

Форма соглашения о задатке»

Разница между авансом и задатком

Эти определения часто путают. В обоих случаях, речь идёт о денежном взносе, который уплачивается продавцу до момента передачи товара покупателю. Однако с юридической точки зрения, разница между этими понятиями огромна.

В частности, если обратиться к п.2 ст. 380 ГК РФ, можно заметить, что передача задатка всегда подтверждается письменным соглашением. Это обязательное условие, которое не зависит от суммы передаваемых средств. Если договорённость в письменной форме отсутствует, платёж признаётся авансовым.

Второе отличие — авансовый платёж не становится гарантией соблюдения заключённого договора. По своей форме, это предварительная оплата товаров или услуг, которая не требует дополнительного письменного соглашения помимо договора купли-продажи.

Третье отличие — аванс всегда возвращается покупателю, при этом продавец освобождается от ответственности. С задатком такой фокус не пройдёт. Статья 381 п.2 указывает, что если условия договорённости нарушает человек, внесший задаток, деньги остаются у получателя. Когда сторона, получившая задаток, отказывается от выполнения обязательств, средства возвращаются вдвойне.

Статья 381 Гражданского кодекса РФ «Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком»

Условия возврата

Учитывая, что задаток является обеспечением условий сделки, вернуть внесённую сумму крайне сложно. Однако существует ряд условий, позволяющих это сделать на законных основаниях. Например:

  • письменное соглашение отсутствует (в таком случае будет проблематичен возврат денег, если вторая сторона отказывается их вернуть добровольно, поскольку необходимо будет предоставить суду иные доказательства передачи денег) или составлено с нарушениями — переданные средства признаются авансовым платежом и возвращаются несостоявшемуся покупателю;
  • сделка вызывает опасения — если покупатель заподозрит мошенническую схему, он вправе отказаться от исполнения условий договора, и вернуть задаток в судебном порядке;
  • продавец отказывается от сделки самостоятельно — это считается условием нарушения договора, поэтому задаток возвращается покупателю;
  • обоюдное соглашение — возврат задатка при неисполнении обязательств может предусматриваться условиями заключённого договора;
  • условия сделки нарушены по независящим от участников договора обстоятельствам — тяжёлое заболевание, стихийные бедствия и т. д.

Отметим, что некоторые покупатели, решившие отказаться от сделки и планирующие вернуть внесённый задаток, пускаются на хитрость. К продавцу обращается знакомый, предлагающий заключить сделку на более привлекательных условиях. Здесь существует вероятность, что погнавшись за прибылью, продавец сам предложит расторгнуть сделку.

Возврат вдвойне

Этот порядок предусмотрен п.2 ст. 381, где прямо отмечено, что если условия договора нарушены стороной, получившей задаток, средства возвращаются в двойном размере.

Кроме этого, нарушитель должен компенсировать убытки, причинённые несоблюдением соглашения. Например, стороны оформляют договор о купле-продаже гаража.

Покупатель внёс задаток, но пока собирал оставшуюся часть суммы, продавец заключил сделку с другим человеком, предложившим большую сумму.

Покупка квартиры: особенности возврата

Если сделка срывается по вине продавца, он обязан вернуть покупателю полученный задаток в двойном размере. Возврат задатка, если условия не соблюдаются покупателем, невозможен. Единственное исключение — если человек, внесший задаток, столкнулся с «серой» продажей и не собирается продолжать сделку с мошенником, однако это обстоятельство придётся доказывать в суде.

Какие гарантии даёт расписка

Письменная договорённость о передаче денежных средств в качестве задатка должна содержать следующие пункты:

  • паспортные данные и адреса участников;
  • точное описание объекта договора купли-продажи;
  • сумма: цифрами и прописью;
  • сроки для завершения сделки;
  • подписи заинтересованных лиц.

Помимо общих условий возврата, предусмотренных статьей 381 ГК РФ, вернуть внесённый задаток можно на следующих основаниях:

  • в договоре купли-продажи указана недостоверная информация;
  • отсутствует чёткое описание объекта сделки, что вызывает двоякое толкование условий.

Задаток и предварительный договор

Предварительный договор купли-продажи — это письменная договорённость о намерениях сторон. В частности, здесь прописываются основные условия, например, порядок взаиморасчётов, сроки совершения сделки и окончательная стоимость имущества.

В тело письменного договора можно внести условия возврата внесённого задатка. Если такой договорённости нет, при расторжении договора средства возвращаются на общих основаниях.

Возврат задатка на аукционах

Перед началом торгов все участники вносят задаток, который является гарантом совершения покупки победителем аукциона. Если победитель отказывается от покупки лота, задаток остаётся организаторам мероприятия. Возврат задатка предполагается в двух случаях:

  • всем участвовавшим, но проигравшим торги;
  • организаторы отменили аукцион.

Невозможность возврата

Если покупатель отказывается исполнять взятые согласно договору обязательства, вернуть внесённые в качестве задатка средства он не сможет.

Судебная практика

Если продавец отказывается возвращать задаток, хотя сделка сорвана по его вине, необходимо обращаться в суд. К исковому заявлению истца прилагаются все документальные свидетельства, подтверждающие вину ответчика.

Если суд сочтёт их убедительными, решение выносится в пользу истца. В этом случае, взыскание средств производится в принудительном порядке.

Здесь нужно учесть, что если ответчик сошлётся на тяжёлое материальное положение, необходимая сумма будет выплачиваться частями, поэтому процесс возврата заметно затянется.

Посмотрите видео о задатке при покупке квартиры

Источник: https://pravoznayka.ru/vozvrat/vozvrat-zadatka-pri-otkaze-pokupatelya-ot-sdelki.html

Верховный суд уточнил понятие залога при сделках с недвижимостью :: Жилье :: РБК Недвижимость

Залог не возвращается

Залог возвращается в двойном размере, если договор о сделке расторгнут по вине продавца. Если виноват покупатель — то залог не возвращается, напомнил ВС РФ

ИТАР-ТАСС/ Георгий Андреев

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда России дала уточнения по определению залога при сделках с недвижимостью. Поводом для разъяснений ВС РФ стали разбирательства, тянувшиеся в судах Московской области. Подробности дела приводятся в «Российской газете».

В 2016 году в один из городских судов Московской области обратился гражданин с иском другому лицу о возврате $162 тыс. и процентов за пользование этими деньгами в течение семи лет ($82 тыс.).

Как разъяснил истец, эти деньги он внес в 2010 году в качестве залога при покупке у ответчика части жилого дома. Часть дома была оценена в $192 тыс., из которых $162 тыс. были залогом.

Это было прописано в предварительном договоре, в котором также указывалось, что граждане приняли на себя обязательство заключить полноценный договор в течение года с момента подписания документа.

Позднее покупка жилья не состоялась, а продавец залог не вернул.

В городском суде владелец жилья свой отказ возвращать деньги объяснил прошедшим сроком исковой давности (три года). Однако, городской и областной суды исковые требования покупателя удовлетворили, уменьшив при этом сумму взысканных процентов почти наполовину.

Ответчик с этим не согласился и обратился в Верховный суд России, где коллегия по гражданским делам отменила все принятые по спору о возврате залога решения, сославшись на «допущенные нарушения».

Верховный суд обратил внимание на трактовку понятия залога в Гражданском кодексе, где в статье 308 говорится, что задатком «признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся ей по договору платежей и как доказательство заключения договора в обеспечение его исполнения».

Однако в статьях 381 и 416 ГК РФ также сказано, что при прекращении обязательств по договору, задаток надо вернуть в двойном размере, но только в том случае, если договор не исполнен по вине продавца.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, то он остается у того, кому его дали.

Такая же норма была прописана и в предварительном договоре купли-продажи недвижимости, неисполнение которого послужило причиной разбирательства ряда судов.

По мнению ВС РФ, подмосковный продавец жилья добросовестно пытался продать свое имущество и соблюдал нормы договора.

Он еще в 2011 году отправил покупателю уведомление о том, что необходимо заключить основной договор. Но покупатель не только на это не отреагировал, он попытался расторгнуть предварительный договор.

В итоге дело о возврате залога будет пересмотрено, уточняется в публикации «Российской газеты».

Риелторы советуют покупателю заключать предварительный договор купли-продажи и вносить некую сумму в виде залога, задатка или аванса. У всех этих терминов есть нюансы.

Задаток — обеспечение обязательств покупателя перед продавцом (то есть подтверждение его серьезных намерений относительно покупки квартиры), а также часть от стоимости недвижимости, предоплата. По условиям задатка, если одна из сторон не выполняет своих обязательств в четко установленные сроки, то она выплачивает пострадавшей стороне неустойку.

Если обязательства нарушены покупателем, то продавец в праве оставить задаток себе. Если же продавец не выполнил условия, то неустойка покупателю оплачивается в удвоенной сумме от задатка. В любом случае задаток не подлежит возврату. Если только сделка не состоялась, а виновными не являются ни продавец, ни покупатель.

Тогда соглашение расторгается, а средства возвращаются прежнему владельцу.

Залог — это способ обеспечения исполнения обязательства, при котором кредитор имеет право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежало это имущество. У залог также есть штрафные функции, именно они является гарантом обеспечения интересов обеих сторон.

Аванс при покупке квартиры более подвижный способ предоплаты. Продавец в случае несостоявшейся продажи квартиры просто возвращает покупателю аванс в полной стоимости. Материально ни одна из сторон не страдает. И аванс, и задаток учитываются, как часть средств от всей стоимости жилья.

Чтобы эти ситуации в принципе исключить, подобные отношения закрепляются в отдельном договоре (предварительном, например), который не регистрируется государством и действует после его подписания. Он поможет определить, в чем разница залога, задатка и аванса при продаже жилья.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5be1244e9a7947141e924376

Задаток при покупке квартиры: возвращается или нет?

Залог не возвращается

Внесение задатка достаточно часто практикуется сторонами при заключении сделок на рынке недвижимости. Он представляет собой разновидность обеспечения, гарантирующую заключение договора-купли продажи в перспективе на оговоренных условиях.

Что такое задаток и его отличия от аванса?

Задаток вносится при заключении предварительного договора-купли продажи. В нем фиксируются намерения сторон по подписанию основного договора в обусловленные сроки и по обговоренной цене. Необходимость предварительного договора может возникнуть в следующих ситуациях:

  1. Покупатель не располагает всей суммой для оплаты квартиры в текущий момент. Он хотел бы взять некоторую паузу до того, как продаст другую недвижимость, оформит наследство или получит одобрение по ипотечному кредиту.
  2. Покупатель хочет убедиться в юридической чистоте сделки: запросив необходимые сведения по квартире в Росреестре.
  3. Продавцу требуется дополнительное время на сбор необходимой документации (например, на прохождение до конца процедуры приватизации или переоформление унаследованной квартиры на свое имя, получение согласия от супруги и пр.); выписку из квартиры всех жильцов, погашение задолженности по коммунальным услугам или урегулирование других формальностей.

По сути предварительного договора достаточно для того чтобы принудить вторую сторону в судебном порядке к подписанию основного договора. Но риск потерять свои деньги обычно очень хорошо дисциплинирует продавца и покупателя.

Регулируется внесение задатка 380-381 ст. Гражданского кодекса.

Для чего нужен?

После получения задатка продавец берет на себя обязательства не продавать квартиру другому покупателю, а цена недвижимости фиксируется и не может быть пересмотрена им в одностороннем порядке.

В свою очередь, покупатель, передавая задаток, также не может без серьезных причин отказаться от сделки и предпочесть иной объект недвижимости, иначе он потеряет задаток. В результате продавец квартиры может быть уверен, что он получит всю сумму за квартиру в определенные сроки.

Задаток следует отличать от аванса. Хотя гражданско-правовое законодательство не имеет четкого определения аванса, различия между данными понятиями в следующем:

  1. Задаток вносится покупателем перед заключением договора купли-продажи. Аванс же уплачивается в рамках основного договора как частичный расчет.
  2. Аванс не имеет столь жестких правовых последствий при неисполнении обязательств. Он не подлежит возврату в двойном размере от продавца и может быть возвращен покупателю по его требованию. Если продавец передумает заключать сделку он просто может вернуть авансовый платеж.
  3. Аванс не служит обеспечительной мерой, принуждающей покупателя к приобретению именно этого имущества.

Между тем, два этих понятия имеют общие свойства: они оба учитываются в счет оплаты квартиры и представляют собой сумму, исчисленную в процентном отношении от полной цены недвижимости.

Если продавец хочет быть уверен в заключении сделки именно с этим контрагентом, то ему выгоден договор с задатком. В противном случае его риски слишком велики.

Возврат задатка

381 статья Гражданского кодекса приписало одно исключительное свойство задатку: если продавец будет официально признан виновным в срыве сделки, то он должен будет вернуть задаток в 2-кратном размере. Если же виноват будет покупатель, то деньги останутся у продавца. Возвращать он их не обязан.

Помимо задатка, виновная сторона обязана компенсировать другой стороне убытки, связанные с уклонением от заключения договора, но с учетом размера задатка (это сумма вычитается из рассчитанной неустойки).

Для того чтобы указанные нормы ГК действовали, в предварительном договоре купли-продажи полученное обеспечение должно фигурировать именно как задаток (не как залог или аванс).

Покупатель вправе вернуть себе задаток в следующих ситуациях:

  • по соглашению сторон;
  • при невозможности заключения договора;
  • если он сможет доказать факт мошенничества со стороны продавца (например, что тот продавал квартиру, фактически ему не принадлежащую);
  • при юридической нечистоте недвижимости (отсутствии необходимых документов или нахождении квартиры под арестом/в залоге);
  • если покупателю не были предоставлены все необходимые сведения о квартире, которые могли бы повлиять на покупку (например, нахождение дома в аварийном состоянии, отсутствии необходимых коммуникаций из-за долгов по ЖКУ).

Во всех остальных случаях покупатель теряет деньги.

Для возврата задатка покупателю необходимо отправить продавцу письменное требование о возврате задатка в двойном размере.

Если он проигнорирует данное письмо, то покупатель обладает правом обратиться за отстаиванием своих интересов в суд.

В этом случае к продавцу будут применены правовые нормы о незаконном обогащении и на невозвращенный им задаток начисляются проценты в размере ставки рефинансирования.

Сумма задатка

Размер задатка стороны определяют по своему усмотрению. Законодательство не содержит никаких рекомендаций на этот счет, как и каких-либо лимитов по сумме задатка.

Обычно величина задатка привязывается к стоимости квартиры и исчисляется как 1-5% от цены сделки. С учетом стоимости недвижимости сумма получается немаленькая.

В отличие от задатка аванс обычно платится в большем размере: его величина может доходить до 30%.

Сроки

Сроки, в которые стороны должны заключить основной договор, определяются ими самостоятельно. Они указываются в предварительном договоре. Если прописанные сроки истекают, а договор так и не заключен, то одна из сторон должна направить другой требование о необходимости подписать договор.

Когда вторая сторона уклоняется от такого требования, то к задатку применяются правовые последствия: он или остается у продавца, либо возвращается в двухкратном объеме покупателю.

Если конкретные сроки для заключения основного договора не прописаны, то считается, что предварительное соглашение действует год.

Порядок внесения задатка при покупке квартиры

Внесение задатка при заключении договора купли-продажи предполагает прохождение следующих этапов/

Стороны обговаривают детали предстоящей сделки, согласуют цену квартиры с учетом имеющихся дефектов или нюансов.

Для передачи задатка стороны заключают предварительный договор или соглашение о задатке.

Первый вариант является предпочтительным, так как есть судебная практика, указывающая на необходимость оформления передачи задатка в рамках именно предварительного договора.

Он должен иметь структуру, аналогичную той, которая предусмотрена для основного договора: предмет, цена договора, описание квартиры, реквизиты сторон сделки. К нему прилагается допсоглашение, в котором указан размер задатка и способ его оплаты.

Задаток может передаваться наличными либо в безналичной форме. В последнем случае стоит указать в назначении платежа, что покупателем отправлен в счет продавца именно задаток. Полученная в банке квитанция будет служить подтверждением того, что деньги переведены.

Если средства передаются наличными, то нужно составить расписку о внесении определенной суммы в качестве задатка.

Этот документ должен содержать: ФИО продавца и покупателя, место их жительства, предмет сделки – в данном случае это квартира (ее характеристики следует прописать максимально подробно и включить ее адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат), величину задатка, сроки заключения сделки и дату.

Важно учитывать, что передача задатка без какого-либо документального подтверждения связана с повышенными рисками для покупателя. В случае мошеннических действий со стороны продавца ему будет крайне непросто доказать свою правоту. Поэтому покупатель должен быть в первую очередь заинтересован в подписании официального документа.

Когда сроки для подписания основного договора истекли, продавец имеет право оставить задаток у себя и не возвращать его покупателю. Если стороны подписывают договор купли-продажи, задаток также не возвращается и вычитается из суммы, положенной к оплате.

Таким образом, задаток является формой обеспечения при покупке квартиры и является подтверждением серьезности намерений продавца/покупателя и согласования ими важнейших условий.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/zadatok.html

В каких случаях возвращают задаток

Залог не возвращается

Покупатель или продавец, заключая договор передачи имущества, обращает внимание на все мелочи, чтобы не оказаться в убытке. Одним из пунктов договора продажи недвижимости может быть возможность передачи материальной гарантии. Для участников сделки важно знать, задаток за квартиру возвращается или нет при расторжении договора.

Что такое задаток

Для понимания необходимо уяснить правовое определение задатка. В российском законодательстве соответствующий термин изложен в статье 380 ГК, п.1.

По сути, это гарантийный платеж, служащий причиной того, что покупатель и торговец не откажутся от контракта при возникновении более выгодных предложений.

Если товар был отдан покупателю, то переведенная предварительная сумма фактически признается предоплатой.

При составлении документа купли-продажи автомобиля, недвижимости, земельного участка или иного имущества, необходимо письменно закрепить наличие или отсутствие предварительного обеспечительного платежа. В противном варианте, при разрешении конфликтной ситуации через суд, переданные финансовые ресурсы признаются авансом и подлежат возврату физическому или юридическому лицу.

Факт передачи наличных денежных ресурсов подтверждается распиской.

На каких условиях оформляется

Стороны, придя к предварительному устному соглашению о необходимости перечисления обеспечительного перевода, оформляют письменный документ. Особенно часто необходимость гарантийного платежа возникает при покупке земли или недвижимости в ипотеку. Пункты договоренности о предварительном перечислении включают в себя:

  • ФИО, данные паспорта всех участников сделки.
  • Причину передачи гарантийного платежа.
  • Сумму передаваемых финансовых ресурсов.
  • Общий объем сделки.
  • Срок, в течение которого должен быть перечислен основной платеж и передан товар.

Важным пунктом контракта является указание на то, что вносимая сумма — часть общего торгового контракта. Согласно Гражданского Кодекса РФ, при отказе потенциального выгодоприобретателя от сделки, задаток не возвращается. Если от контракта отказывается продавец, то возврат задатка осуществляется в двойном размере.

Задаток должен иметь письменное сопровождение

Когда задаток подлежит возврату

Возвращается залог или нет, зависит от итогов соглашения. Практика показывает, что клиентов, передумавших приобретать жилье, интересует вопрос, как вернуть задаток за квартиру. По закону, гарантийный платеж возвращается в паре случаях:

  • Когда сделка аннулирована по причинам, независящим от воли участников.
  • Приобретение дома, машины или иного ценного имущества, за который был внесен задаток, не состоялось из-за нарушений условий договора продавцом.

Аннулирование договора всегда имеет веские причины. Это может быть стихийное бедствие, уничтожившее объект продажи.

Если деньги были внесены как гарантия при продаже с молотка, то его можно вернуть. Возврат задатка по аукциону – рядовая, ординарная процедура, не требующая судебного вмешательства.

Если публичные торги не состоялись, то финансы возвращаются на счета участников с помощью стандартной банковской проводки. Возвращаются средства, перечисленные проигравшими аукцион участниками.

Когда предполагаемый субъект торгов решает отказаться от аукциона, до наступления определенного срока ему будет возвращен залог. Если отказ произошел после указанной даты, задаток не возвращается.

Средства победителя переводятся в счет оплаты по заключенному договору. Вопросы использования финансового обеспечения на торгах регламентируются 448 статей ГК. Если по истечении оговоренного времени организатор аукциона затягивает завершение сделки или отказывает, тем самым нарушая права участника, то аукционер должен возвратить внесенные денежные средства в двойном объеме.

Особым вариантом торгов является организация продажи компании, по отношению к которой проводятся мероприятия по банкротству. Задаток вносят корпорации или частные лица, желающие приобрести компанию. Проигравшим торги участникам деньги возвращаются.

Когда не возвращается

Что касается того, возвращается ли задаток, если покупатель отказывается от соглашения, наиболее распространенный ответ – нет. Финансовый смысл задатка – гарантировать исполнение сделки, возврат вложенных денег станет нарушением логики контракта.

Задаток может быть как возвращен, так и нет

Кроме сделок по купле – продаже, гарантия применяется при соглашениях аренды.

Риэлторы, представители автосалонов предлагают клиенту, желающему арендовать авто или снять квартиру, дачу, садовый участок, гараж, внести залог, обычно в размере определенного процента от стоимости имущества.

Если при использовании съемного жилья или иного имущества клиент допустил его порчу, владелец забирает залог в качестве компенсации.

Возвращается или нет задаток при покупке квартире или дачи, зависит от причины, по которой продажа не состоялась. В случае, когда виновным оказывается покупатель – деньги остаются у потенциального продавца.

Когда задаток возвращается в двойном размере

Принципиальное отличие задатка от иных видов авансовых платежей заключается в наличии дополнительной функции. Возвращение двойной суммы имеет значение как мера воздействия на недобросовестного участника сделки.

Покупатель перечислил задаток, тем самым увеличив активы собственника. Возвращая переведенные деньги, владелец имущества, фактически, остается с первоначальным капиталом.

Возврат двойного финансового обеспечения является материальным убытком для продающей стороны.

Задаток в двойном размере перечисляется:

  • При не выполнении продавцом своих обязательств по реализации недвижимости или иного ценного имущества (квартира, дом, ресторан, яхт-клуб, автомобиль, мотоцикл и т. д.).
  • При отказе аукционера заключать соглашение с победителем аукциона.
  • Если арендодатель отказывает арендатору в заключении договора.
  • Иные случаи, когда соглашением предусмотрен задаток, сделка не состоялась по вине лица, его получившего.

Оформление договора

Процесс составления договора о передаче задатка не представляет большой сложности, если заранее подготовиться к его составлению.

В документе необходимо указать все значимые пункты, позволяющие идентифицировать стороны договора, размер передаваемой суммы, условия ее передачи.

Важно указать, что денежные средства являются задатком, в противном случае, даже в верховном суде будет крайне сложно доказать, что это не аванс. Указывается срок выполнения основного договора, ответственность сторон за ненадлежащее исполнение.

Правильное оформление документа – гарантия выполнения участниками своих обязательств.

Все документы должны оформляться в соответствии с правилами, дабы избежать спорных ситуаций в дальнейшем

Договор задатка подписывается одновременно или позже основного договора купли-продажи, так как имеет подчиненное к нему положение.

Оформление расписки

При передаче денежных средств в наличной или безналичной форме оформляется расписка. Основная часть ее дублирует значимые пункты договора:

  • ФИО и регистрационные данные участников.
  • Причину получения денег.
  • Сумму.
  • Указание на то, что финансы переданы в качестве задатка.
  • Дату передачи денег.

Расписка составляется компьютерным способом, но большее одобрение при решении споров судебным порядком вызывает документ, написанный собственноручно получателем. По желанию продавца документ может быть составлен в двух экземплярах.

Отличия задатка от аванса и залога

Заключая сделку, участник должен отличать три термина: задаток, залог, аванс. Последний означает предварительный платеж до оказания услуги или передачи товара. Если сделка не состоится по вине продавца, предоплата будет возвращена покупателю.

Залог является гарантией добросовестного участия в сделке, но не имеет функции платежа. При неисполнении условий контракта покупающей или арендующей стороной, залог остается у продавца в качестве компенсации. При успешном решении вопроса покупатель оплачивает товар, залог возвращается клиенту.

Задаток сочетает в себе обе функции. Он является гарантом обеспечения сделки и частью оплаты за товар. Задаток выгоден покупателю, поскольку его наличие накладывает финансовые обязательства на собственника (арендодателя, аукционера) в случае отказа от сделки.

При некорректном составлении расписки или договора задатка недобросовестный продавец истолкует договор в свою пользу. Судебные решения часто встают на сторону собственника ресурсов и признают перечисленный платеж авансом. Таким образом, несостоявшийся покупатель возвращает свои деньги, но не получает компенсацию за нарушение условий договора аренды или купли — продажи.

Дополнительно о задатке можно узнать из видео:



Источник: https://MoyDolg.com/zadatok/vozvrat.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.