Страхование дольщиков страховые компании

Содержание

Страхование гражданской ответственности застройщика

Страхование дольщиков страховые компании

С утверждением ФЗ №214 в 2014 году страхование гражданской ответственности застройщика перед дольщиками стало обычным явлением.

Но здесь имеется ряд оговорок, касающиеся строительных проектов, которые должны соответствовать нормам ФЗ №214, а также разрешения на строительство (должно быть оформление до 2014 года).

Целью страхования ГО и является защита дольщиков, заключающих договоры со строительными компаниями. В чем суть такой опции? Как она работает? Какие проблемы законодательства должны быть учтены? Рассмотрим эти вопросы подробно.

Что такое страхование гражданской ответственности застройщика?

Информация по страхованию гражданской ответственности дольщика зафиксирована в ФЗ № 214, где рассмотрены нюансы взаимодействия строительной компании и покупателя квартиры.

При внесении такого пункта законодатели ставили задачей взять под контроль строительные компании и защитить интересы дольщиков.

В законе закрепляется обязанность покупателя своевременно передать объект дольщику с учетом условий ПДКП и ДДУ.

Законодательная мера дает гарантию выполнения девелопером взятых на себя обязательств. При этом застройщик должен своевременно оповещать покупателей об особенностях страховщика, его условиях, а также факте участия в обществе.

Интересно, что строительная компания вправе самостоятельно определять вариант обеспечения:

  • Стать частью общества взаимного страхования, которое организовано и работает только для выполнения этого вида деятельности. Такие структуры функционируют на основании выданной лицензии.
  • Заключение договора со страховщиком, который ведет официальную деятельность и имеет лицензию соответствующего образца. Главное условие, чтобы страховая компания соответствовала требованиям ЦБ РФ. При этом в страховом договоре рассматриваются все нюансы сотрудничества между застройщиком и страховой фирмой.

При страховании гражданской ответственности строительная компания обязана пополнить счет, что позволяет выполнить обязательства в случае нарушения или невыполнения условий ДДУ. До момента, пока застройщик не передает в государственную структуру страховой договор, регистрация ДДУ невозможна. Как только процедура пройдена, документ считается оформленным.

Период действия соглашения рассчитан на весь период возведения объекта — до дня, определенного для передачи готового дома. К слову, после завершения оговоренного срока страховое соглашение продолжает работать в течение нескольких лет, что гарантирует дольщику компенсацию убытков при появлении проблем, а также возможность истребования страхового платежа.

Нормативная база

Все законодательные нюансы, касающиеся страхования гражданской ответственности оговорены только в ФЗ №214. В законе этому вопросу посвящено две статьи:

  • 1 — рассматривает вариант обеспечения застройщика через поручительство банка.
  • 2 — раскрывает нюансы страхования.

Изучения этих статей достаточно, чтобы разобраться в обязанностях страховой компании, принципах ее взаимодействия со страховщиком и возможностях истребования выплаты в случае неисполнения обязательств застройщиком.

Договор страхования

Выше отмечалось, что страховой договор между дольщиком и страховой компанией не имеет силы, пока он не зарегистрирован в государственном органе.

После этого документ действует до передачи недвижимости (квартиры) дольщику.

В соглашении сторон находит отражение право покупателя получить возмещение в течение 2-х лет с момента передачи объекта в пользование (отсчет ведется со дня, указанного в ДДУ).

Строительная компания по закону обязана оформить договоры ГО на все квартиры в многоэтажном доме или на помещения в сооружении. Это работа должна быть выполнена до оформления первого ДДУ с покупателем, а не до начала возведения дома.

Чтобы избежать проблем, покупателям рекомендуется изучить перечень страховых компаний, доступных для страхования девелоперов.

Вычислить минимальный размер страхования несложно — достаточно умножить среднюю стоимость «квадрата» недвижимости на общую площадь объекта.

Защита прав

По ФЗ №214 покупатель недвижимости вправе рассчитывать на получение компенсации при наступлении страхового случая, прописанного в страховом договоре. Получателем средств может быть лицо, которое инвестировало (вложило) деньги в строительство объекта.

Как правило, в этой роли выступает обычный гражданин или компания, но никак не банк. Последний может быть получателем только в одном случае — при использовании права дольщика на компенсацию, и взяв предмет ипотечного кредитования.

При замене страховая компания должна быть оповещена в письменной форме.

https://www.youtube.com/watch?v=WSYcfcxW4N4

Чтобы получить выплату, выгодоприобретатель должен подтвердить факт наступления страхового случая. Для этого необходимо передать страховой компании:

  • Действующее (вступившее в силу) решение суда об обращении взыскания в объект залога.
  • Подтверждение факта банкротства, а также открытия конкурса в форме решения арбитражного судебного органа.

  Как получить ГПЗУ на земельный участок через МФЦ?

Если страховщик признал факт наступления страхового случая, нижний предел выплачиваемой суммы вычисляется с учетом стоимости в договоре. Применяемая в расчете сумма может быть меньше вычисленной с учетом общей площади недвижимости, получаемой дольщиком.

Кроме того, при расчете учитывается средняя по рынку цена квадратного метра жилья по региону. Эта цифра применяется и при вычислении размера социальных выплат на приобретение недвижимости. Параметр берется на день оформления страхового договора.

Если это предусмотрено в соглашении между сторонами, страховая компания вправе осуществлять выплаты несколькими траншами (в рассрочку). При этом обязательство по выплате должно быть выполнено в момент, когда деньги поступили в банк или получены в кассе.

Что касается убытков, денежное покрытие которых не предусмотрено, для них применяется франшиза, а сами они в договоре не отображаются.

В ситуации, когда страховой случай так и не наступил, но строительная компания уже передала объект дольщикам с оформлением ПДКП, страховщик вынужден вернуть  определенный объем премии или снизить тариф на будущие сделки (при наличии такого условия в страховом договоре). Но это интересно уже не строительной компании, а дольщику.

Кто контролирует соблюдение правил?

Получается, что страхование строительной компании гарантирует защиту для покупателей, а основные моменты находят отражение в ФЗ №214.

Главное внимание в федеральном законе уделяется сохранности инвестированных в возведение объекта денег. Если застройщик по какой-либо причине не выполнил свои обязательства, дольщик вправе рассчитывать на страховую выплату.

Дополнительной мерой обеспечения является залог земельного участка, где ведется строительство.

Выплатой компенсации занимается страховая компания или другая организация — Общество взаимного страхования. В последнем случае речь идет о поручителе строительной компании, который несет субсидиарную ответственность.

Что касается банковской гарантии, сегодня она считается дорогим удовольствием, и не каждая финансово-кредитная организация готова предоставить подобную услугу.

Вот почему застройщики все чаще обращаются к проверенным страховщикам или ОВС.

Факт выполнения строительными компаниями своих обязательств контролируется Росреестром, который в 2017 году получил другое название — Роснедвижимость. Эта структура не регистрирует ДДУ, если застройщик не предоставил договор страхования и не подтвердил способность осуществлять выплаты премий страховщику.

  застройщиков Москвы и Подмосковья по надежности

В регионах такая функция возлагается на прокуратуру, а также исполнительные структуры.

Недавно создан Компенсационный фонд, который собирает деньги со строительных компаний, и управляет ими для своевременного возмещения убытков обманутых дольщиков.

При организации такой структуры страхование ГО в отношении дольщиков становится ненужной процедурой. При этом контроль все равно останется за Роснедвижимостью и муниципальными органами власти.

Лучшие страховые компании

По ФЗ №214 строительная компания обязана оформить страховой договор, после чего можно переходить к заключению ДДУ с клиентами. Кроме наличия лицензии, страховщик должен отвечать следующим критериям:

  • Работа на рынке страхования от 5 лет и больше.
  • Личные средства в объеме от 400 млн. рублей. Размер уставного капитала не должен быть ниже 120 млн. рублей.
  • Отсутствие признаков банкротства.
  • Отсутствие поводов для ЦБ РФ назначать представителей временной администрации.
  • Знание и выполнение требования финансовой устойчивости, отмеченные в страховом законодательстве, на протяжении последних 6 месяцев.
  • Отсутствие предлога для начала процедуры банкротства.

Список страховых компаний, которые допущены к такому виду деятельности, каждый год публикуются на сайте компании. При этом коммерческие страховщики считают такую деятельность весьма рискованной из-за невозможности получения прозрачных статей доходов и расходов.

В ЦБ РФ создан компенсационный фонд, в котором собираются деньги с последующей передачей средств для завершения строительства или покрытия убытков покупателей недвижимости (при появлении проблем со страховой компанией).

Сегодня в перечень доступных страховщиков входит 16 организаций, среди которых ВСК, Региональная страховая компания, Ингосстрах, Страховая группа УралСиб и другие структуры.

Выводы

Несмотря на наличие защитного механизма, он плохо отработан. С момента выхода закона прошло больше трех лет, но выбранные методы не работают и не могут гарантировать выполнения обязательств застройщиком на 100%. С другой стороны, страховые выплаты позволяет вернуть инвестированные деньги.

Новые поправки, которые недавно вступили в силу, обязали отчислять застройщиков определенную сумму в специальный компенсационный фонд. Деньги должны переводиться при каждом оформлении ДДУ.

Накопленные средства применяются для завершения объекта (при возникновении проблем у девелопера) или осуществления выплат дольщикам.

Источник: https://stroimprosto-msk.ru/stati/straxovanie-grazhdanskoj-otvetstvennosti-zastrojshhika/

Особенности страхования застройщиков

Страхование дольщиков страховые компании

Покупка жилья, которое еще не возведено – довольно рисковое решение. Подписывая договор и оплачивая стоимость жилья у недобросовестных застройщиков, будущий владелец рискует остаться без недвижимости и потерять свои материальные средства.

Для того, чтобы минимизировать риски и защитить интересы дольщиков, законодательством было принято указ о страховании ДДУ (договора долевого участия).

Рассмотрим подробнее, как происходит страхование пайщиков строительства, для чего это нужно и многие другие тонкости этого вида отношений между застройщиком, страховой компанией и дольщиком.

Значение термина

Страхование гражданской ответственности застройщика – мера, принятая законодательством в 2014 году как следствие огромного количества случаев и жалоб дольщиков на неисполнение застройщиками своих обязанностей по договору. Закон был принят в 2014 году как дополнение к ФЗ-214 статьей 15.6.

«Страхование гражданской ответственности застройщика». Целью этого решения является защита интересов дольщиков, которые при возникновении страхового риска защищены от материальных потерь.

При страховании ДДУ ответственность за своевременную передачу жилья ложится на застройщика и ущерб в случае нарушений условий договора будет покрыт за счет строительной компании.

Как происходит процесс страхования

Для того, чтобы договор приобрел юридическую силу, необходимо, чтобы застройщик оформил страховку своей ответственности. У застройщика есть три варианта на выбор при заключении договора страхования:

  • Со страховой компанией. Фирму застройщик может выбрать по своему усмотрению. Главное условие – наличие лицензии на разрешение осуществлять страховую деятельность.
  • С банком. При этом заключение договора, где в качестве ответственного лица выступает банк – довольно редкое явление, так как для банка поручительство за строительную компанию сопряжено с слишком высоким риском.
  • С обществом взаимного страхования. ОВС – некоммерческая структура, в чей состав входят наиболее успешные и надежные строительные компании, которая законодательно имеет право на деятельность, связанную со страхованием ответственности застройщиков.

ВАЖНО! Договор должен быть заключен до первой регистрации строительного объекта и страховое вознаграждение оплачивается за счет строительной компании.

Для заключения договора страхователь должен написать письменное заявление, на основании которого будет заключен договор. Заявление должно быть рассмотрено страховщиком в течение пяти рабочих дней. Также застройщик обязан предоставить пакет необходимой документации. После составления договора застройщик оплачивает страховое вознаграждение и договор приобретает юридическую силу.

После того, как договор вступит в силу, застройщик обязан уведомить об этом своих дольщиков, сообщить с какой СК было заключено соглашение, а также поставить в известность о правилах и условиях данного вида защиты.

Соглашение между застройщиком и страхователем оформляется в форме договора, который составляется в трех экземплярах. Два экземпляра договора передаются застройщику после оплаты страхового вознаграждения, один экземпляр остается у страхователя.

Правила страхования

Организации, осуществляющие деятельность по страхованию ДДУ, предъявляют строгий свод правил, которые необходимо выполнить для оформления договора. Рассмотрим наиболее важные из них:

  • Застройщик обязан предоставить подлинные документы. Обнаружение заведомо ложной информации приведет к отказу страхования или к расторжению уже оформленного соглашения.
  • До заключения договора застройщик обязан уведомить страховщика о всех обстоятельствах, которые могут повлиять на возникновение рискового случая и, соответственно, об убытках, которые может понести СК.
  • Если меняется срок сдачи объекта, застройщик обязан предупредить об этом СК.

Свод правил и условий страхования созданы на базе федерального закона «О страховании гражданской ответственности застройщика».

Документы для регистрации

Пакет документов, требуемый для заключения договора страхования должен включать в себя:

  • действующие учредительные документы строительной компании;
  • ИНН застройщика;
  • свидетельство о государственной регистрации;
  • выписка из единого реестра юр. лиц, которая должна быть осуществлена не ранее, чем за 30 дней до начала подписания договора;
  • лицензия на право осуществлять строительную деятельность;
  • полная информация о застройщике в проектной декларации (финансовое состояние, задолженности, иные объекты страхования, и т.д.);
  • документы, подтверждающие безопасность возводимого объекта;
  • проект строительства (стоимость, срок завершения строительства и т.д.);
  • документы, подтверждающие право на земельный участок, на котором будет производиться стройка;
  • кадастровый паспорт;
  • отчеты из книги учетов и расходов организации.

Все документы должны быть в надлежащей форме, с подписями и печатями, а копии необходимо заверить нотариально. Пакет документов должен быть прошит и пронумерован.

Документы подаются одновременно с заявлением, а также можно предварительно отправить страхователю электронные копии документов для предварительного рассмотрения.

Это поможет в случае необходимости исправить ошибки или добавить недостающие документы.

Права и обязанности обоих сторон

Как страховщик, так и страхователь имеют свои права и обязанности. Рассмотрим их подробнее.

Обязанности страховщика:

  • ­Выдать застройщику второй экземпляр договора.
  • ­При возникновении рискового случая в указанный в договоре срок выплатить компенсацию или предоставить документальное решение об отказе в выплате.
  • ­Страховщик не имеет право разглашать сведения о застройщике.
  • ­Соблюдать все условия договора.

Права страховщика:

  • ­Аннулировать договор, если после его оформления всплывут сведения о предоставлении застройщиком ложной информации, которая может повлиять на возникновение страхового случая.
  • ­Если в период действия возникнут новые обстоятельства, влияющие на условия страхования, фирма имеет право потребовать внесения изменений в уже действующее соглашение.
  • Требовать от застройщика соблюдение всех условий договора.

Обязанности страхователя:

  • Предоставить достоверную информацию о себе и строящемся объекте.
  • ­Своевременно оплатить страховую премию.
  • При возникновении новых обстоятельств, которые могут повлечь увеличение страховых рисков, сообщить об этом страховщику.
  • Если того требует договор, письменно информировать о ходе строительства.
  • ­При наступлении рискового случая, уведомить об этом страховщика в указанный договором срок.

Права страхователя:

  • ­Ознакомление с условиями договора до подписания соглашения.
  • ­Получить компенсационную выплату при наступлении рискового случая.
  • ­Досрочно расторгнуть договор при ненадлежащем исполнении страховщиком своих обязанностей.

При заключении договора обе стороны имеют права и обязанности, прописанные в ФЗ №416.

Требования по закону

Все требования, предъявляемые строительной компании и страховщику, продиктованы федеральным законом №214 “Об участии в долевом строительстве объектов недвижимости”, а именно статьей 15.6.

Если поручителем выступает банк, требования следующие:

  • срок деятельности банка от 5 лет;
  • размер резервного капитала должен быть от 200 млн. рублей;
  • размер собственного капитала должен быть от 1 миллиарда рублей.

Так как таким критериям соответствуют только наиболее крупные и известные банки в России, выбор не такой большой, поэтому строительные компании чаще всего обращаются к СК.

К компаниям законодательство предъявляет следующие требования:

  • наличие лицензии на осуществление страховой деятельности;
  • срок деятельности СК от 5 лет;
  • финансовая стабильность, которая подтверждается уставным капиталом, размер которого должен быть от 400 млн. рублей.
  • размер собственного капитала должен быть от 1 миллиарда рублей.

Застройщик сам принимает решение к какому страховщику обратиться.

Как и кем устанавливается тарифная ставка

Страхование ответственности застройщика – недешевая процедура. Это неудивительно, ведь при наступлении рискового случая размер ущерба довольно внушительный. Размер тарифной ставки устанавливается страховщиком и на 2020 год колеблется от 0.5 до 1%.

Устанавливая тарифную ставку, страховщики ориентируются на следующие факторы:

  • членство строительной компании в холдинге;
  • были ли предыдущие ситуации, где нарушались сроки сдачи объекта;
  • имеются ли жалобы от дольщиков;
  • финансовая стабильность застройщика;
  • размер объекта, сроки сдачи;
  • дополнительные факторы, которые могут повлиять на увеличение страхового риска.

На основании этих факторов и формируется индивидуальная тарифная ставка. Получить существенную скидку можно при заключении долгосрочного договора. При длительном сотрудничестве размер скидки может доходить до 30%.

Объект страхования

Объектом страхования при заключении полиса страхования ДДУ становятся имущественные интересы строительной компании. Полис защищает его ответственность перед дольщиками в случае ненадлежащего исполнения им своих обязанностей. При возникновении рискового случая, прописанного в договоре, ущерб, нанесенный дольщикам, будет компенсировать страхователь.

Период действия полиса

Срок действия договора зависит от даты завершения строительства.

Дата завершения стройки прописывается в проектной декларации, которая входит в пакет обязательных документов, которые необходимы для заключения соглашения со СК или банком.

При оформлении договора с банком или СК, срок страхования должен быть на 24 месяца больше срока сдачи объекта. То есть, еще 2 года после передачи собственности дольщику, он имеет право на получение страховой компенсации.

Если дата завершения строительства изменилась, субподрядчик обязан в течение указанного в договоре сроках уведомить об этом страхователя. Уведомление должно быть письменным.

При изменении срока сдачи объекта, должны быть внесены изменения и в проектную декларацию. На основании этого документа страхователь на свое усмотрение может продлить период защиты и потребовать от застройщика доплату за добавленные дни.

При этом в договор вносятся изменения и документ заверяется печатью и подписью.

Страхование дольщиков – законодательно установленное требование к застройщику, который в результате ненадлежащего выполнения своих обязанностей может принести ущерб третьим лицам (выгодоприобретателям).Особенности страхования застройщиков

Источник: https://gidpostrahoe.ru/dengi-i-biznes/otvetstvennost/strakhovanie-otvetstvennosti-zastroyschika.html

Источник: https://zen.yandex.ru/media/gidpostrahovke/osobennosti-strahovaniia-zastroiscikov-5e36d96805c95d2719050dae

Страховка ДДУ от недостроя

Страхование дольщиков страховые компании

Полезная информация » Статьи по ДДУ » Страховка ДДУ от недостроя

Наша команда

Дубровина Светлана БорисовнаАдвокат. Стаж работы более 25 лет Богданова Ирина МихайловнаАдвокат. Стаж работы более 15 лет Коханов Николай ИгоревичАдвокат. Стаж более 10 лет

Приобретение жилой недвижимости всегда связано с крупными финансовыми вложениями. А инвестирование в возводящиеся объекты по договору долевого участия – гораздо более рискованный путь купить жилье, чем сделка на вторичном рынке.

Ради защищенности подобных сделок и имущественного интереса участников, правительство обязало застройщиков страховать вложения дольщиков на случай наступления страховых рисков.

Кто заключает договор страхования

Страховка ДДУ от недостроя – обязательное условие, без выполнения которого договор долевого участия не может быть зарегистрирован в ЕГРН и, соответственно, не обретет юридическую силу.

То есть, где и как застраховать ДДУ от недостроя и прочих рисков – это головная боль застройщика.

Важно! Строительная фирма не вправе покрывать свои издержки за счет дополнительных взносов инвесторов. Требования доплаты сверх цены договора являются незаконными.

Хоть страховка ДДУ от недостроя и совершается в пользу дольщика, последний к заключению договора причастен лишь как третье лицо и его подпись на документе не нужна.

Дольщику важно само существование страховки и ее условия, о чем его должен оповестить застройщик. Страховые правоотношения должны возникнуть между застройщиком и страховщиком до заключения ДДУ, но силу они обретают только после того, как договор долевого участия пройдет регистрацию.

В каких случаях страховка не защитит

Цель страховки – защита личных вкладов дольщиков, но, увы, определенные риски все же могут сохраняться. К ним относится:

  • нецелевое использование средств;
  • банкротство застройщика;
  • мошенничество;
  • незаконное получение разрешения на строительные работы;
  • непрофессионализм застройщика.

Несмотря на полное возмещение убытков, гарантированное страховщиками, при наступлении страхового случая, возможны ситуации, при которых участники ДДУ могут не получить свои деньги:

– государственная структура распорядилась о прекращении строительства;

– договор долевого участия суд счел недействительным;

– наличие доказанного факта отступления от договора дольщиком,

– застройщик не получил разрешение на застройку,

– наличие судебной тяжбы по праву собственности на объект.

Страховая защита распространяется только на два случая:

  1. Возводящийся дом продадут за долги. Настоящее обосновывается вступившим в силу решением суда об обращении взыскания на предмет залога.
  2. Строительная организация станет банкротом. Удостоверяется решением арбитражного суда.

Важно! Для получения страхового возмещения, страховой случай должен быть доказан судом.

Законодатель определил, что страховка ДДУ от недостроя не покрывает другие ситуации. То есть, дольщику не возместят траты, например, при просрочке сдачи объекта. В этом случае требование о компенсации предъявляется непосредственно к застройщику.

Как реализуется страховая защита

И все же защита от недостроя существует. Правда, применяться обязательное страхование ответственности начало с 2014 года и является правом, а не обязанностью. И уж если вы решили втянуться в долевое строительство, отдавайте свое предпочтение тем застройщикам, которых не пугает страховка ДДУ от недостроя перед дольщиком.

Возьмите за правило! Страхование ответственности застройщика – основополагающий факт при принятии решения о заключении сделки. В противном случае компания откажется оплачивать ущерб.

Страхование реализуется:

  • С помощью общества взаимного страхования. Здесь у сторон коллективная ответственность и строитель должен платить членские взносы;
  • При участии института кредитования.
  • С помощью страховой компании.

Страховка от кредитно органа используется редко, поскольку требует выдерживания гораздо более жестких условий и предполагает наличие определенных ограничений:

  1. Деятельность должна осуществляться как минимум 5 лет.
  2. Капитал банка – не менее составляющей фиксированной суммы в 200 млн рублей.
  3. Стоимость общего имущества кредитной организации – не менее 1 млрд рублей.

Большая часть строительных фирм оказывают преимущество кредитам с автоматическим оформлением страховки. В таком случае дольщику довольно трудно будет получить выплату при наступлении страхового события.

Для справки! Затраты по оформлению и оплате страховки ДДУ от недостроя возлагаются на строителя. Но это не значит, что дольщик не вправе требовать предоставления данных о ее условиях.

Может ли дольщик застраховать ДДУ

Дольщик в добровольном порядке может самостоятельно застраховать ДДУ от недостроя. Но нужно помнить, что существуют отличия такой страховки по сравнению с застройщиком. Дольщику труднее изменить условия соглашения со страховщиком, а само возмещение будет зависеть от вложенных дольщиками средств.

Дольщикам выгодно страхование застройщиком не всего домостроения, а поквартирно, поскольку договор страхования обретает силу с момента регистрации ДДУ.

Важно знать! Наступлением страхового случая считается, неисполнение или выполнение недолжным образом своих обязательств перед участниками долевого строительства. Этот факт долен быть подтвержден судебным решением.

Право выбрать страховщика остается за застройщиком, но у дольщика на руках должен быть договор страхования. Наименьшая сумма возмещения зависит от цены договора. При этом она не должна быть меньше стоимости желаемой для приобретения квартиры и среднего рыночного показателя за квадратный метр жилья в регионе РФ, где осуществляется застройка.

Есть ли у страховки ДДУ от недостроя срок действия?

При поруке кредитной организации срок поручительства на два года больше договоренного срока передачи собственности дольщику. В те же сроки после приобретения квартиры в новострое при страховании ответственности посредством страховой компании участник вправе обернуть свои права на страховую выплату.

Помните! Страхователь солидарен в ответственности перед дольщиком точно так же, как и застройщик, включая штрафы, неустойки и прочее.

Существует ли органы страхового надзора?

Наблюдать за соблюдением правовых канонов в случаях взаимного страхования уполномочен Центробанк. За соблюдением условий участия строительных предприятий в обществе взаимного страхования следят Региональные органы. В последнем случае, когда застройщик использует страховку для обеспечения своих обязательств, он обязан уведомить дольщиков об этом самом обществе.

Внимание! Страховая компания обязана за 15 дней заключить договор с другим страховщиком или поручительство с банком в случае, если у нее отозвана лицензия, или же участвовать в обществе взаимного страхования.

Зачастую случается так, что дольщики предпринимают попытки решить специфическую проблему, не имея для этого ни необходимых знаний, ни навыков. И тогда проблема решается либо с большими затратами, либо не решается вовсе. Запоздалое обращение к юристу даже с высокой квалификацией не всегда спасает ситуацию.

Хотите иметь гарантии защиты объекта долевого строительства от возможных рисков, обращайтесь к специалисту в области права еще на этапе заключения ДДУ. 

Источник: https://pnadzor.ru/poleznaya-informaciya/strahovka-ddu-ot-nedostroya.html

Как изменения в страховании ДДУ защищают права дольщиков – Юридическая компания Хелп Консалтинг ⚖️ Юридические услуги в Москве

Страхование дольщиков страховые компании

Несмотря на страхование ДДУ и появление других механизмов, снизивших риски долевого участия, государству пока не удалось полностью обеспечить законодательную защиту дольщиков.

Массовые банкротства среди застройщиков привели к появлению тысяч объектов долгостроя и сотен тысяч обманутых дольщиков по всей стране.

Правительство не оставило проблему без внимания и за несколько лет было принято ряд поправок к закону о долевом строительстве №214-ФЗ.

Введение в 2014 г. обязательного страхования ответственности строительными компаниями признано малоэффективным, поскольку страховщики не были готовы оказывать подобные услуги девелоперам. Вслед за этим последовали новые редакции закона.

В частности, осенью 2017 г. был зарегистрирован Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства.

Если раньше обязательства девелоперов обеспечивались страховкой либо поручительством, то теперь они должны делать отчисления в компенсационный фонд.

Эта публично-правовая компания была создана 20 октября 2017 г. постановлением Правительства РФ.

За Фондом закреплены функции управляющей организации, а девелоперы обязаны отчислять на его счет 1,2% от стоимости каждой проданной квартиры при условии, что не используются эскроу-счета.

Собранные средства вкладываются в достраивание объектов недвижимости, признанных долгостроем, с привлечением новых подрядчиков. Однако большую часть средств Фонд получает за счет финансирования из федерального и регионального бюджета.

Основная цель учрежденного Фонда – защита прав дольщиков при невыполнении девелопером взятых обязательств, а также возмещение связанных с этим убытков.

Дополнительной гарантией для граждан стало требование размещать средства за приобретаемую квартиру на эскроу-счете банка, кредитующего девелопера.

Благодаря этому дольщики смогут забрать средства со специального счета эскроу, если компания:

  • обанкротится;
  • будет ликвидирована;
  • затянет сроки сдачи объекта;
  • грубо нарушит требования к качеству сдаваемого объекта.

После появления Фонда, страхование по договору долевого участия больше не является обязательным для застройщиков. Согласно действующим правилам, Росреестр регистрирует ДДУ только после перечисления девелопером на расчетный счет Фонда 1,2% от суммы ДДУ.

Участникам долевого строительства нужно учитывать следующие моменты:

  1. Если первый договор был зарегистрирован строительной компанией до 20 октября 2017 г. включительно, требование о перечислении 1,2% на нее не распространяется;
  2. Размер компенсации не может быть выше суммы, рассчитанной с учетом среднерыночной стоимости недвижимости в регионе;
  3. Ограничение на размер площади объекта недвижимости при расчете денежной компенсации установлено на уровне 120 кв.м. (исключение сделано для многодетных семей);
  4. Фонд предоставляет только страхование по договору долевого участия в строительстве, а прочие схемы купли-продажи в его компетенцию не входят (если иное не установлено арбитражным судом при включении требований участников долевого строительства в реестр кредиторов – в случае банкротства застройщика).

С 2014 г. страховка ДДУ от недостроя была обязательным требованием, в отсутствие которого договор долевого участия не подлежал регистрации, а значит, не имел юридической силы. Позднее действовавшая схема страхования гражданской ответственности девелопера была признана сложной и малоприменимой на практике. Однако такое страхование долевого участия в строительстве по-прежнему распространялось на все ДДУ, оформленные до образования Фонда.

Начиная с 27 июня 2019 г. страховые выплаты по договорам долевого участия тоже входят в обязанности Фонда, поскольку страховщиков обязали перевести страховые премии по ДДУ в Фонд.

Исключениями являются ситуации, в которых до указанной даты произошло одно из следующих событий:

  • передача объекта капитального строительства в эксплуатацию;
  • наступление страхового случая и предъявление требований о выплате компенсации.

Предполагается, что в этом случае интересы гражданина защищены оформленным ранее страховым полисом. Он позволит получить выплаты по страховке в случае банкротства застройщика.

Преимущества для дольщиков

Благодаря деятельности Фонда, учрежденного на основании Закона №218-ФЗ, в значительной мере уменьшились риски вложений в приобретение жилья в новостройках:

  1. Упростились правила получения компенсационных выплат в сравнении с прежней схемой страхования долевого строительства.
  2. Шанс достроить дом остается, даже если компания признана банкротом, поскольку Фонд может брать на себя обязательства по достройке проблемных объектов. Ранее рассчитывать на это могли только дольщики строительных компаний, отчислявших взносы в Фонд. Это требование не позволяло достраивать дома, возведение которых началось до образования Фонда осенью 2017 года. Однако летом 2019 года в закон были внесены поправки, обязывающие страховщиков перевести в компенсационный Фонд страховые премии по ДДУ. Из этих средств в настоящий момент финансируется достраивание многоэтажных домов.
  3. Учредителем Фонда является Минстрой РФ, поэтому работа этой публично-правовой компании находится под контролем государства, следящего за целевым расходованием средств, перечисленных девелоперами и страховщиками.

Но есть и ряд неоднозначных нюансов, которые стоит рассмотреть подробнее.

Когда обращаться в Фонд невыгодно?

В случае банкротства застройщика, при расчете компенсации Фондом учитывается только средняя по рынку цена жилья, рассчитываемая для конкретного региона на основе отчетов Росстата.

Если девелопер обанкротится, величина компенсации не превысит среднюю стоимость 1 кв.м., умноженную на метраж (но не более 120 кв.м.).

Поэтому при покупке большой квартиры или нескольких объектов недвижимости финансовые риски остаются высокими.

Нужно учесть, что Счетная палата и аудиторы дали низкую оценку эффективности работы компенсационного фонда. За время его существования компенсации выплачены всего нескольким тысячам пострадавших, также были признаны неудовлетворительными темпы завершения строительства остановленных проектов.

На текущий момент Фонд финансируется недостаточно, однако для решения проблемы недостроя нужны значительные вливания из бюджета. Поэтому не стоит слепо полагаться на выплату компенсаций, а лучше заранее заручиться поддержкой грамотных юристов.

О том, что нужно делать в случае банкротства застройщика, можно прочитать здесь.

Летом 2019 г. был принят Федеральный закон №153-ФЗ, согласно которому страховые компании должны были перевести в Фонд премии по страховкам ДДУ.

В дальнейшем эти средства должны были направляться на перечисление компенсаций пострадавшим от недобросовестных действий застройщиков. 

Данный закон затрагивает только договоры страхования, подписанные с 30 июля (дата принятия ФЗ) по 20 октября 2017 г. (официальная регистрация Фонда). В отношении договоров, заключенных ранее, применяются положения закона №214-ФЗ. Большая часть генеральных договоров страхования ДДУ подписывались до 30 июля 2017 г.

По этой причине сегодня дольщики имеют право на получение страхового возмещения, причем оно намного превысит компенсационные выплаты, предусмотренные Фондом.

Наличие «старой» страховки ДДУ позволяет дольщику в любой момент отказаться от участия в затянувшемся строительстве, чтобы не тратить время на ожидание решения Фонда.

Какую компенсацию можно получить по страховке ДДУ?

Страхование ДДУ позволяет получить:

  • полную стоимость договора;
  • разницу между рыночной стоимостью жилья на момент приобретения и признания застройщика банкротом;
  • потребительский штраф (половина стоимости договора + ущерб).

В сумме эти выплаты могут вдвое превысить изначальную стоимость ДДУ.

От чего защитит юрист по долевому строительству?

Основная проблема с полисами состоит в возможном банкротстве выдавших их страховых организаций. За последние годы Центробанк РФ отозвал лицензии у многих страховщиков, включая тех, кто застраховал ответственность девелоперов. Но даже если произошло банкротство страховой компании при заключении ДДУ, опытный юрист поможет выбрать правильный способ правовой защиты для возврата средств.

Пострадавшие получают компенсации от Фонда в процессе банкротства застройщика, для чего дольщики должны включиться в реестр требований участников строительства в соответствии с положениями ст.13 Федерального закона от 29 июля 2017 года №218-ФЗ (последняя редакция от 13 июля 2020 года).

После признания застройщика банкротом участники долевого строительства смогут самостоятельно определить на общем собрании, на что будут направлены средства Фонда – завершение строительных работ или компенсационные выплаты. Юридическое сопровождение позволит грамотно оформить все необходимые бумаги и исключить бюрократические проволочки в этом деле.

Как правило, достройка дома – более рациональный вариант, чем хлопоты с возмещением ущерба и вторая попытка приобрести жилье в другом строящемся объекте. Единственное исключение – когда строительные работы прекратились на стадии котлована.

На принятие решения о выплате компенсаций пострадавшим Фонду отводится полгода с момента признания девелопера банкротом и открытия конкурсного производства.

Законом допускается финансирование строительства многоквартирных домов, за которые застройщики не платили обязательные отчисления в Фонд дольщиков. Также может финансироваться возведение:

  • транспортной инфраструктуры;
  • инженерных сетей и коммуникаций.

Граждане – участники строительства вправе потребовать компенсацию даже в случае, если Фонд решил профинансировать достройку проблемного объекта. Этот вопрос решается на общем собрании дольщиков в рамках конкурсного производства. За организацию общего собрания отвечает конкурсный управляющий.

В договоре долевого участия может быть немало подводных камней. Независимо от того, застрахованы ли дольщики по ДДУ в случае банкротства застройщика участникам предстоит немало хлопот.

Чтобы избежать этого, перед подписанием договора надо тщательно изучить документы застройщика.

Но лучше поручить эту задачу компетентному специалисту, способному оказать квалифицированную юридическую помощь.

Особое внимание нужно уделять следующим моментам:

  1. Проверка разрешительной документации на строительство (разрешение на строительство, правовое документы на землю, заключения о соответствии застройщика обязательным требованиям и т.п.);
  2. Финансовое положение застройщика (изучение бухгалтерской задолженности, выявление долгов и потенциальных рисков банкротства);
  3. Изучение судебной практики, по которой застройщик выступает ответчиком);
  4. Изучение предлагаемого на подпись договора.

Информация, указанная в документах, должна соответствовать действительности, а все сомнительные моменты необходимо прояснить до визита в офис застройщика, и поможет вам в этом юрист по долевому строительству. Он позволит составить четкое представление о благонадежности застройщика.

Юридическая консультация перед заключением ДДУ и вложением значительных денежных средств в строительство позволит увидеть «подводные камни» и избежать множество рисков.

Сегодня рынок недвижимости крайне нестабилен, участились случаи банкротства небольших и средних девелоперов. Поэтому независимо от того, как застрахованы дольщики по ДДУ, остается риск дальнейшего роста численности проблемных объектов, а следовательно и числа обманутых дольщиков.

Юридическая компания «Хелп Консалтинг» оказывает всестороннюю помощь гражданам, участвующим в долевом строительстве, имеет обширную судебную практику по спорам о взыскании задолженности по договорам в пользу обманутых дольщиков. Мы поможем не ошибиться в выборе, проанализируем договор долевого участия и тщательно проверим историю застройщика. При необходимости юристы нашей организации обеспечат грамотное сопровождение сделки под ключ.

Источник: https://help-ddu.ru/dogovor/ot-kakih-riskov-zashhishhaet-dolshhikov-strahovanie-ddu

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.