Признание недействительным договора аренды нежилого помещения

Архив судебных решений

Признание недействительным договора аренды нежилого помещения


Перед изучением Обзора рекомендуем предварительно ознакомиться с его оглавлением.

1. Признание договора аренды здания или сооружения недействительным или незаключенным

1. Признание договора аренды здания или сооружения недействительным или незаключенным

1.1. Определение Верховного Суда РФ от 04.06.2013 N 44-КГ13-1

Краткий вывод: если сделка по заключению договора аренды совершена неустановленным или неуполномоченным лицом, но в дальнейшем была одобрена сторонами, в т.ч.

путем совершения действий, направленных на исполнение сделки, то признать договор аренды недействительным или незаключенным на основании подписания его неуполномоченным или неустановленным лицом нельзя.

Исковые требования:

О взыскании задолженности по арендной плате, пени и процентов.

Суть дела:

Между истцом (Обществом) и ООО был заключен договор аренды нежилого помещения, в обеспечение договора аренды также заключались и договора поручительства. Со стороны арендатора образовалась задолженность по арендной плате, договор аренды расторгнут. Общество просит взыскать задолженность солидарно с бывшего арендатора и поручителей.

Со стороны ответчиков оспаривается договор аренды как недействительный, поскольку подписан со стороны арендатора неуполномоченным и неустановленным лицом.

Решением Свердловского районного суда г.Перми от 21 марта 2012 года исковые требования удовлетворены.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 18 июля 2012 года решение суда первой инстанции отменено и в удовлетворении исковых требований отказано.

Решение суда:

Определение судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 18 июля 2012 года отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Пермского краевого суда.

Позиция суда:

Отменяя решение суда первой инстанции, апелляционная судебная коллегия исходила из формального применения п.1 ст.160 ГК РФ о письменной форме сделки, которая должна быть подписана лицами, совершившими сделку.

Коллегия при этом не учла, что, хотя имеются сомнения в подлинности подписи на договоре аренды и вероятность подписания сделки неустановленным и неуполномоченным лицом, сделка получила дальнейшее одобрение со стороны арендатора. Арендатор принял помещение от арендодателя, использовал его, оплачивал арендные платежи, вступал в деловую переписку с арендодателем по поводу арендной платы, т.

е. совершены были действия, направленные на одобрение сделки, а, следовательно, договор аренды не может быть оспорен только по формальному основанию отсутствия подписи на договоре уполномоченного лица.
Необходимо учесть, что заключение сделки неустановленным лицом имеет те же правовые последствия, что и заключение сделки неуполномоченным лицом, поскольку последующее одобрение сделки порождает для одобрившего ее лица все правовые последствия.

Кроме того, судебная коллегия не устранила противоречия между предоставленным ответчиком заключением эксперта о фальсификации подписи Б. на договоре аренды и показаниями свидетеля о подписи договора самим Б. и присутствии Б. при приеме помещения арендатором от арендодателя.

1.2. Определение Верховного Суда РФ от 21.07.2015 N 305-ЭС15-7825 по делу N А40-117443/2014

Краткий вывод: если стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора аренды и приступили к его исполнению, но при этом договор аренды не прошел обязательную государственную регистрацию, то договор может быть признан незаключенным.

Исковые требования:

О признании договора аренды незаключенным.

Суть дела:

ИП и Общество заключили договор аренды нежилого помещения сроком до 2019 года, по условиям договора обязанность провести государственную регистрацию договора возложена на арендатора (ИП), но ИП уклонился от исполнения обязанности, обратился в суд с вышеуказанным иском.

Иск удовлетворен.

Решение суда:

Отказано в передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ для пересмотра в порядке надзора.

Позиция суда:

Договор аренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации, в противном случае считается незаключенным.

Арендатор уклонился от возложенной договором аренды обязанности по регистрации договора, следовательно, иск удовлетворен правомерно. Довод арендодателя, что стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора, чем приняли на себя соответствующие обязательства и исполняли их, не влияет на правовую оценку договора как заключенного в отсутствие его государственной регистрации, т.к.

законом установлены конкретные безусловные санкции за уклонение от государственной регистрации договора.

1.3. Определение ВАС РФ от 13.02.2014 N ВАС-11350/13 по делу N А68-3519/12

Краткий вывод: незаключенный договор аренды нельзя признать недействительным. Если в договоре аренды при соблюдении письменной формы не указаны существенные условия договора аренды, установленные законом, то договор считается незаключенным, даже если стороны исполнили договор.

Исковые требования:

Признать недействительными договоры аренды в отношении нежилых зданий и сооружений, применить последствия недействительности сделок.

Суть дела:

Истцы – участники ООО оспаривают заключенные договоры аренды между ООО и ЗАО и между ЗАО и ИП.

Считают, что сделки совершены аффилированными лицами и являются сделками с заинтересованностью, совершены с нарушением порядка одобрения подобного рода сделок.

В удовлетворении иска было отказано, т.к. суды пришли к выводу, что договоры аренды должны считаться незаключенными, потому не могут быть признаны недействительными.

Решение суда:

Отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора.

Позиция суда:

Договоры аренды не являются заключенными, поскольку в них отсутствуют указания на конкретное имущество, подлежащее передаче в аренду.

Также отсутствуют и указанные в соответствующих пунктах дополнительные соглашения о размере арендной платы.

В связи с отсутствием условий о предмете, сроке аренды и арендной плате, являющихся существенными условиями договора аренды, можно, руководствуясь положениями статей 166, 168 ГК РФ, сделать вывод о незаключенности спорных сделок.

Поскольку незаключенный договор нельзя признать соглашением об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей, то есть сделкой, то судами верно сделан вывод об отсутствии оснований для признания спорных договоров недействительными и применения последствий их недействительности.

Суды установили, что оспариваемые договоры отвечают критериям сделок с заинтересованностью, установленным статьей 45 Федерального закона от 08.02.98 N 14-ФЗ “Об обществах с ограниченной ответственностью”, и при других обстоятельствах договоры могли быть признаны недействительными.

1.4.

Источник: http://sudrf.kodeks.ru/rospravo/document/420301614

Арбитражные споры о признании договора аренды нежилого помещения недействительным

Признание недействительным договора аренды нежилого помещения

Договор аренды нежилого помещения является одним из самых распространённых договоров, заключаемых между представителями бизнеса.

Поэтому в отношении его заключения, расторжения, изменения его условий, признания договора аренды недействительным, возникает огромное количество арбитражных споров в арбитражном суде.

В настоящей статье мы приведем и рассмотрим несколько примеров распространённых ошибок арендодателей и арендаторов, определённых судебной практикой, способных повлечь признание договора аренды нежилого помещения недействительным.

1.

При заключении договора аренды нежилого помещения государственным (муниципальным) унитарным предприятием необходимо помнить, что обязательным условием его заключения является наличие согласия собственника имущества (муниципального образования) на заключение такого договора аренды (в том числе и на совершение крупных сделок). Обязательное наличие такого согласия императивно предусмотрено ч. 2 ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»: «Государственное или муниципальное предприятие не вправе продавать принадлежащее ему недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества или товарищества или иным способом распоряжаться таким имуществом без согласия собственника имущества государственного или муниципального предприятия».

Как указано в абз. 3 п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.

2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» сделки, заключенные без соблюдения, указанного выше условия являются оспоримыми, поскольку могут быть признаны недействительными по иску самого предприятия или собственника имущества, а не любого заинтересованного лица.

Вышеуказанный вывод подтверждается судебно-арбитражной практикой по арендным арбитражным спорам. В частности, данный вывод содержится в Постановлении ФАС Московского округа от 28.02.2014 года № Ф05-1511/2014.

2. При заключении договора аренды нежилого помещения необходимо выяснить, обладает ли лицо, заключающее договор аренды со стороны арендодателя правом на передачу нежилого помещения в аренду.

Также на стороне арендодателя может выступать лицо, управомоченное законом или собственником на сдачу нежилого помещения в аренду.

Несоблюдение указанных условий может повлечь ничтожность договора аренды нежилого помещения.

В п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что в соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору.

Вышеуказанный вывод подтверждается судебно-арбитражной практикой по арендным арбитражным спорам. В частности, данный вывод содержится в Постановлении Президиума ВАС РФ от 29.03.2012 года № 13387/2011.

3.

При заключении договора аренды нежилого помещения по результатам проведения торгов на право его заключения необходимо помнить, что в случае, если правила проведения торгов, установленных соответствующим органом местного самоуправления, противоречат общим правилам проведения торгов, установленных Гражданским кодексом РФ, подлежат применению соответствующие нормы Гражданского кодекса РФ. Несоблюдение указанного условия могут повлечь признание договора аренды нежилого помещения недействительным.

Вышеуказанный вывод подтверждается судебно-арбитражной практикой по арендным арбитражным спорам. В частности, данный вывод содержится в решении арбитражного суда Ярославской области от 17.10.2006 года № А82-6847/06.

4. При оформлении дополнительных соглашений к договору аренды нежилого помещения, заключенного с органом местного самоуправления необходимо соблюдать ограничения, не позволяющие признавать указанное дополнительное соглашение самостоятельной гражданско-правовой сделкой.

В случае признания дополнительного соглашения самостоятельной правовой сделкой, к его заключению будут применяться требования, предъявляемые органом местного самоуправления к заключению самостоятельного договора аренды нежилого помещения – путем проведения торгов, а также после предварительной оценки объекта аренды независимым оценщиком.

Вышеуказанный вывод подтверждается судебно-арбитражной практикой по арендным арбитражным спорам. В частности, данный вывод содержится в решении арбитражного суда Ярославской области от 22.01.2007 года № А82-14302/06.

5. Для удовлетворения искового заявления о признании договора аренды нежилого помещения недействительной сделкой необходимо доказать нарушение оспариваемым договором аренды прав и охраняемых законом интересов, за защитой которых истец обратился в арбитражный суд.

Источник: https://uslugijurista.ru/arbitrazhnye-spory-o-priznanii-dogovora-arendy-nezhilogo-pomeshcheniya-nedejstvitelnym

Признание договора аренды недействительным, оспоримость сделки

Признание недействительным договора аренды нежилого помещения

Передача имущества во временное пользование предполагает обязанности по оплате и сохранности вверенной ценности.

Признание договора аренды недействительным влечёт последствие в правовом поле – возврат участников в «исходное» положение.

Выбор представителями надлежащей защиты прав зависит от ничтожности или оспоримости сделки, либо признания соглашения незаключённым на этапе подписания, исключающей возникновение обязательств.

Недействительность и «незаключённость» договора аренды

В юридическом ракурсе недействительные и незаключённые соглашения считаются нетождественными, что способствует невозможности применения последствий недействительности к незаключённым сделкам.

Договор признаётся заключённым, если участникам удалось достичь консенсуса по всем существенным условиям, предусмотренным для конкретного вида сделки (п.1 ст.432 ГК РФ).

При заключении арендного договора следует предусмотреть:

  1. Объект аренды. В пользование могут быть переданы имущественные ценности, не теряющие натуральных характеристик в процессе эксплуатации. Для согласования в тексте должны быть прописаны сведения, позволяющие идентифицировать передаваемые материальные активы (ст.607 ГК РФ).
  2. Размер и периодичность арендной платы. Согласование не является обязательным условием, а отсутствие формирования цены и сроков внесения платежей позволяет применить подход к оценке на основании арендуемых аналогичных имущественных активов в сопоставимых обстоятельствах (п.1 ст.614 ГК РФ) за исключением аренды не менее годичного периода:
    • земельных участков (п.2 ст.26 ЗК РФ);
    • зданий и сооружений (п.2 ст.651 ГК РФ);
    • помещений ввиду тесной связи со зданиями и сооружениями (постановление Московского АС по делу № А40-107421/2016 от 18.05.2017 года).
  1. Выкупная цена для финансового лизинга недвижимости с первоочередным правом выкупа. В тексте основного или дополнительного соглашения может предусматриваться переход права собственности при внесении фиксированной стоимости или по завершении арендных сроков (ст.624 ГК РФ).
  2. Момент заключения, определяемый для арендных отношений (п.2,3 ст.433 ГК РФ):
    • фактом передачи имущества;
    • датой государственной регистрации в отношении третьих лиц при обязательности процедуры.

Неоднозначность определения понятий и противоречивая судебная практика приводит к сложностям в выборе способа защиты, призывая заявителей в суде требовать одновременно признать договор и незаключённым и недействительным, что взаимно исключает друг друга.

Регистрация договора аренды

Учитывая противоречия норм гражданского законодательства, важно уделить внимание регистрации договора аренды, являющейся обязательной в вышеперечисленных ситуациях. С заявлением о регистрации может обратиться любая из сторон. Для устранения неопределённости, кто конкретно будет заниматься подготовкой документов и процессом, целесообразно сведения прописать в тексте соглашения.

В отношении договоров, не прошедших госрегистрацию при условии обязательности, судебная практика единогласно признаёт их незаключёнными или несостоявшимися сделками.

Таковые сделки не могут считаться недействительными, поскольку по юридической сущности не признаются действиями граждан или субъектов предпринимательства, направленными на установление, внесение изменений или полное прекращение прав и обязанностей участников.

По несуществующей в правовом сегменте сделке стороны не вправе требовать:

  • изменения условий или сроков расторжения вследствие отсутствия заключения;
  • взыскания основной суммы долга и предусмотренных финансовых санкций в виде начисления штрафов, неустоек и пеней за просрочку платежей;
  • возмещения ущерба и убытков при ненадлежащем исполнении обязательств;
  • соблюдения преимущественного права на заключение нового соглашения при завершении действия текущего.

Исковые требования по незаключённому договору не могут предусматривать последствия неисполнения обязательств, поскольку сами обязательства не существуют в принципе. Пострадавшая сторона может взыскивать только суммы неосновательного обогащения. Арендатор не может требовать сохранения условий до окончания срока действия при смене собственника или передать помещение в субаренду, поскольку незаключённое соглашение не порождает прав и обязанностей у третьих лиц.

Основания для признания недействительным

 

Сделка признаётся недействительной по решению судебного органа (оспоримая) или не зависит от факта признания в судебном порядке (ничтожная) вследствие нарушения законодательных норм на этапе совершения (ст.166 ГК РФ). Договор аренды признаётся недействительным, если:

  1. Нарушаются права третьих лиц или охраняемые интересы. Например, государственное предприятие при подписании арендного договора нежилого помещения должно иметь согласие собственника в лице муниципального образования.
  2. Осуществляется превышение полномочий арендодателем при сдаче имущества в пользование. Арендодатель обязан иметь зарегистрированное право собственности, а представляющее организацию лицо компетенцию на подобные действия.
  3. Подписывается недееспособным, ограниченным в дееспособности гражданином вследствие психического расстройства либо несовершеннолетним, не достигшим возрастной отметки 14-ти лет.
  4. Совершается сделка в «обход» прямого запрета или наложенного ограничения. Для предприятия – это деятельность, запрещённая уставными и учредительными документами, а для гражданина – отсутствие нотариально заверенного согласия, требуемого по нормам закона или финансовая несостоятельность (банкротство).
  5. Обнаруживается мнимость соглашения, не ставящего цель создать правовые последствия, или притворность договора аренды, прикрывающего другую сделку.
  6. Заключается в результате введения одной из сторон в заблуждение, под воздействием угроз или при использовании тяжёлых обстоятельств.

По ничтожной сделке при обращении в судебную инстанцию заявитель должен указать на наличие противозаконных обстоятельств на этапе заключения, вследствие которого суд обязан удовлетворить требования истца. По оспоримой сделке решение принимается в результате разбирательств с равной вероятностью признания договора недействительным или отказа в удовлетворении иска.

Если арендный договор признан недействительным, то стороны обязаны возвратить друг другу всё полученное от процесса пользования. При невозможности возврата в натуральном выражении допускается денежная компенсация в размере, устанавливаемом судом, если иные последствия не предусмотрены нормативно-правовыми актами (п.2 ст.167 ГК РФ).

Двухсторонняя реституция применяется независимо от оспоримости или ничтожности сделки при принятии решения судом о её недействительности. Правовые последствия для каждого из участников следующие:

  1. Арендодатель обязан осуществить возврат денежных средств, полученных за предоставление в пользование имущества без наличия права.
  2. Арендатор обязан возвратить имущественный объект в приемлемом состоянии. Из арендной платы вычитаются средства за фактическое использование в размере, определённом судебным органом.

Если на стадии заключения правовые нормы соблюдены, то сделка не может быть признана недействительной или незаключённой. Тогда в судебном порядке договор может подлежать досрочному расторжению при проявлении инициативы любой из сторон при наличии оснований.

По требованию арендодателя прекращению подлежит соглашение, если арендатором (ст.

619 ГК РФ):

  • нарушены условия пользования арендуемыми ценностями;
  • допущена просрочка платежей за аренду более двух раз подряд;
  • нанесен существенный ущерб имущественным ценностям;
  • не произведен капитальный или текущий ремонт при условии обязательности в соответствии с договорными условиями или законодательными актами.

Арендатор может инициировать досрочное расторжение, если арендодателем (ст.620 ГК РФ):

  • не предоставлены активы в пользование, либо созданы искусственные препятствия для использования в соответствии с договорными условиями;
  • выявлены существенные недостатки, скрытые в момент передачи;
  • не выполнен обязательный капитальный ремонт;
  • переданы непригодные для использования по предусмотренному назначению материальные блага.

Договор имущественного найма между гражданами или аренды при участии юридического лица должен заключаться в письменной форме. Отсутствие письменного документа прямо не свидетельствует о недействительности сделки, но накладывает ограничение на обращение в суд, поскольку ни одна из сторон не сможет указать нарушенные условия.

Юридическая консультация

Правовые тонкости относительно незаключённых и недействительных сделок подлежат изучению на этапе подготовки и подписания договора.

Ведь невозможно взыскать арендодателю не только предусмотренные финансовые санкции при неплатежах, но и саму сумму задолженности при признании договора незаключённым, что на юридическом «языке» означает несуществующим.

Арендатор лишается возможности передачи арендуемых ценностей в субаренду и преимущественного права заключения нового договора по истечении срока действия.

Профессионалы окажут юридическую поддержку в части:

  • обязательности регистрации договора и правовых последствий игнорирования процедуры;
  • правильного составления акта приёма-передачи помещения с отражением недостатков;
  • проверки арендодателя на правовую возможность заключения договора аренды или имущественного найма – привилегию собственников.

В тексте документа важно предусмотреть детальные характеристики предмета аренды и обязательства сторон для возможности обращения в судебную инстанцию за защитой нарушенных прав.

С этой статьёй читают:

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/dogovoryi-sdelki/priznanie-dogovora-arendyi-nedeystvitelnyim/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.