Порядок оформления сделки с недвижимостью

Содержание

Оформление купли продажи квартиры: пошаговая инструкция

Порядок оформления сделки с недвижимостью

Процесс оформления купли-продажи квартиры достаточно сложный и требует особого внимания. Продавец должен продумать последовательность предстоящей сделки, рассмотреть все возможные риски и тонкости, а также заранее подготовить все необходимые документы. Чтобы иметь представление о процессе совершения сделки, нужно ознакомиться с каждым ее этапом.

Варианты проведения сделки

На настоящий момент имеется несколько способов проведения сделки. У каждого есть свои плюсы и минусы, однако все они по-своему востребованы.Оформление купли продажи квартиры с участием нотариуса дает одно преимущество – юриста.

Именно он несет всю ответственность за правильность составления договоров. Плюс ко всему нотариально заверенные документы фиксируют любое юридическое действие.

Покупатель не всегда в курсе, какие документы нужно требовать с продавца и как их проверить.

Нотариус об этом тоже позаботится и расскажет все возможные нюансы и риски.

  • Самостоятельное оформление

Данный вид оформления позволяет продавцу самому контролировать все этапы купли-продажи. Преимуществом самостоятельного оформления купли-продажи квартиры является экономия денежных средств на риелторе и нотариусе, а также личный контроль над всем процессом сделки. Минусом этого варианта является трудоемкость и затянутость процедуры, требующей много времени и знания некоторых законов.
Риелтор – специалист, занимающийся операциями с недвижимостью. В процессе оформления купли-продажи он является главным помощником. Функции, которые выполняет риелтор:

  • помощь в продаже и поиске необходимой квартиры;
  • организация просмотра и показа квартиры;
  • решение о сроках проведения сделки;
  • организация проведения оплаты задатка или аванса;
  • консультация по всем возможным вопросам, связанным с куплей-продажей;
  • проверка предоставленных документов;
  • организация сделки и расчета.

Плюсом работы с риелтором можно считать экономию своего времени. Минус – денежные затраты. Как видно из функций работы риелтора, данные вопросы можно решить и самостоятельно (при определенных начальных знаниях).

Необходимые документы

Чтобы грамотно и без задержек оформить куплю-продажу квартиры, понадобится собрать полный пакет документов.

Без наличия какого-либо одного нужного документа сделка или затягивается, или вовсе прерывается. В таком случае продавец рискует сорвать сделку и потерять покупателя.

К подготовке стоит отнестись со всей внимательностью.

Документы, необходимые для оформления купли-продажи квартиры:

– Документы, удостоверяющие личность (паспорт) и свидетельство о рождении (если имеются несовершеннолетние до 14 лет).

– Свидетельство о заключении брака (если продавец состоит в браке), согласие на продажу квартиры от супруга, если продаваемая квартира приобреталась в период брака. Данное свидетельство в обязательном порядке должно быть оформлено через нотариуса.

Как выглядит согласие супруга (пример):
Дополнительная информация. Согласие на продажу необходимо для того, чтобы в будущем у супругов не возникало конфликтов по поводу того, что супруг без ведома другого продал жилище.

  • Документы для подтверждения права собственности на квартиру (таким документом может быть свидетельство о регистрации права, договор ренты или дарения).
  • Технический или кадастровый паспорт жилого помещения из БТИ.

Обратите внимание! Срок такого паспорта должен быть не более 5 лет.

В противном случае необходимо заказать через бюро технической документации новый.

  • Разрешение органов опеки и попечительства. Если собственник квартиры (или ее доли) несовершеннолетний. Данное разрешение необходимо получить для предоставления информации о том, что права несовершеннолетнего не нарушаются.

Важно! Разрешение выдается с условием, что ребенка в ближайшее время пропишут в другую квартиру (в покупаемую или к родственникам). Ребенок обязан иметь постоянную прописку.

  • Три экземпляра договора купли-продажи. Каждая из сторон (продавец/покупатель) получает по одному экземпляру, третий предназначен для регистрационного органа.
  • Доверенность и удостоверение личности продавца.

Обратите внимание! Самая распространенная мошенническая схема – это продажа квартиры якобы по доверенности.

Очень часто данный документ является фальшивым. Желательно сразу проверить доверенное лицо на надежность.

  • Справка об отсутствии задолженности за квартиру.

Обратите внимание! Покупатели с большим желанием идут на сделку, если у продавца уже готов полный пакет документов, а все потому, что это существенно сокращает процесс ее оформления.

  • Документы, подтверждающие чистоту сделки:

– Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Этот документ позволяет проверить всю историю квартиры. – Выписка из домовой книги, полученная сроком не ранее чем за 1 месяц до совершения предполагаемой сделки.

Она отражает сведения обо всех лицах, проживающих (прописанных) в продаваемой квартире. Также из выписки можно получить информацию о наличии ареста или обременения на квартиру (если таковое имеется).

  • Дополнительный пакет документов:

– Свидетельство о смерти. Необходимо в том случае, если супруг владельца квартиры умер.

– Предыдущий договор купли-продажи. – Справка о дееспособности продавца. Она нужна только в том случае, если продавцом выступает пожилой человек, инвалид или подозрительно эмоциональное лицо.Обратите внимание! Нередко бывают случаи, когда купленная квартира возвращается через суд владельцу или родственнику владельца в связи с его недееспособностью.Например, очень часто престарелые бабушки, которые уже плохо отдают отчет своим действиям, продают свою квартиру за низкую стоимость посторонним людям. В итоге оказывается, бабушка просто находилась в это время в неадекватном состоянии. Поэтому рекомендуется всегда требовать от продавца справку о его дееспособности.

Какие документы необходимы для продажи квартиры (видео)

В видеосюжете рассказывается об основных документах, необходимых при продаже квартиры. Подробно рассмотрены нюансы сделки. Консультант – директор агентства недвижимости.
Подробнее о документах, необходимых для продажи квартиры- читайте тут. Если же вас интересует перечень документов для покупки, то он здесь.

Куда подаются документы

Оформить договор купли продажи квартиры можно в следующих местах:

  • В Многофункциональном центре (МФЦ).
  • В Регистрационной палате.

Составление договора купли-продажи можно оформить даже дома. Но это касается простых сделок, не предполагающих усложнений, например, в виде оформления долей. В других случаях необходима консультация специалиста.

Порядок оформления сделки

Для того чтобы в правильном порядке оформить куплю-продажу квартиры, необходимо заранее спланировать ход своих действий.

  • На первом этапе собираются все документы (желательно позаботиться о наличии дополнительных документов). Затем продавец должен встать на очередь в Росреестр для регистрации прав собственности.
  • На втором этапе составляется и заверяется договор купли-продажи квартиры. Оформляется акт приема-передачи продаваемой квартиры покупателю.
  • Третий этап подразумевает денежный расчет с продавцом, прохождение госрегистрации и получение ключей от квартиры.

На изображении показан примерный план оформления купли-продажи квартиры:

Как оформляется договор купли-продажи квартиры

Данный договор оформляется по единому образцу. Составить его можно в печатной или письменной форме (но никак не в устной).

Образец договора купли-продажи квартиры:

Перед заключением договора купли продажи квартиры обе стороны должны обсудить весь процесс сделки, обговорить все нюансы и условия будущего соглашения, а также порядок проведения расчета.

Одним из основных моментов является установка точной цены на квартиру. Если продавец снижает стоимость жилья для того, чтобы «уменьшить налог», то в итоге он с легкостью сможет обмануть покупателя.После заполнения договора купли-продажи нужно его подписать.

Далее, собрав воедино все документы (включая договор), обратиться в Росреестр с заявлением об изменении прав собственности.Важно! Рассчитываться с покупателем желательно в присутствии надежных свидетелей или при нотариусе.

Сколько стоит оформление купли-продажи квартиры

Если рассматривать оформление с участием нотариуса или риелтора, то этот процесс может стать весьма затратным, но более надежным.

Рассмотрим примерную стоимость услуг в трех вариантах:

  • Купля-продажа у нотариуса

За оформление договора нотариус возьмет 1% от суммы сделки (если квартира стоит до 1 миллиона рублей), если стоимость объекта купли-продажи больше миллиона, то оформление будет стоить десять тысяч рублей + 0,75% от общей суммы сделки.

Риелторы обычно берут 2-4% от стоимости продаваемой квартиры. Причем вся работа риелтора заключается в основном в элементарной поддержке, консультации и сборе документов (см. выше «функции риелтора»).

  • Самостоятельное оформление купли-продажи квартиры

Неплохой бюджетный вариант для лиц, более-менее разбирающихся в процессах купли-продажи, а также для экономных людей. Список расходов: – Государственная пошлина – 2000 рублей. – Технический паспорт квартиры – от 1000 до 1500 рублей.

– Кадастровый паспорт – 250 рублей (см. также – как и где получить кадастровый паспорт).

– Справка из Росреестра – 200 рублей. – Оформление доверенности (если это необходимо) – 500 рублей.В данном случае продавец квартиры несильно тратится на оформление сделки, но он подвержен всевозможным рискам.Обратите внимание! Указаны приблизительные цены, они могут немного отличаться от существующих.

Нюансы самостоятельной сделки без участия риелтора/нотариуса

Самостоятельная продажа квартиры требует особой внимательности и осторожности. Нюансов в данном случае бывает множество, главное – их изучить и запомнить:

  • Сумму задатка желательно не оплачивать свыше 80-110 тысяч рублей. И обязательно брать с получателя денег расписку. Как её правильно составлять читайте тут.
  • Не рекомендуется соглашаться на просьбу продавца специально занижать цену на квартиру. Ситуация может повернуться против покупателя. И если что-то пойдет не так, то с продавца суд сможет взыскать только ту меньшую сумму. Хотя обычно до этого не доходит, и продавец идет на это для ухода от налогов.
  • Если квартира приобретается у застройщика, то следует очень тщательно проверить все документы и информацию: – Учредительные документы застройщика (свидетельство о госрегистрации, устав). – Бухгалтерскую отчетность за все периоды. – Проектную декларацию. – Разрешение на строительство, на землю.
  • Если квартира приобретается в ипотеку, то очень важно сначала решить финансовый вопрос с банком. Иногда случается так, что процесс купли продажи уже начался, а банк резко отказывает в займе. В итоге все срывается.
  • Во время приема-передачи задатка желательно составить предварительный договор купли-продажи, в нем указывают штрафные санкции, которые нужно будет выплатить, если будут нарушены условия договора.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры:
Если продавец/покупатель внимательно изучил все пункты оформления купли-продажи квартиры, подготовил все необходимые бумаги, то он наверняка избежит множества сложностей. Ведь такой трудоемкий процесс может таить в себе и подводные камни.

Возможные риски при покупке квартиры (видео)

Интересная и полезная информация о рисках при покупке жилья, описаны случаи, на которые стоит обратить внимание. Все о нечистой сделке, заниженной стоимости и подделке документов.

Особенности оформления купли-продажи доли в квартире

Если хозяин владеет определенной долей в квартире, то продажа этой доли весьма отличается от продажи целой квартиры. Регулируется этот процесс некоторыми правилами и обязанностями:

  • Собственник должен иметь документ, подтверждающий владение долей в квартире.
  • Необходимо оформить выделенный счет по оплате коммунальных услуг.
  • Перед совершением сделки владелец обязан уведомить о своем решении остальных жильцов данной квартиры и предложить им выкупить его долю.
  • Обязательно оформить письменное уведомление гражданам, проживающим в квартире, о своем решении продать долю. Желательно, чтобы оно было заверено нотариусом.

Пример уведомления о продаже доли:
Обратите внимание! Только после отказа других жильцов квартиры выкупить долю, продавец имеет право продавать ее другим лицам.

Купля-продажа с участием родственников

Оформление сделки между родными людьми происходит по тому же порядку, который рассмотрен выше (см. «Порядок оформления сделки»). Нет никакой разницы, кто будет покупателем, будь то внук или муж.

Обычно к такому виду сделки прибегают семьи в качестве альтернативы договору дарения или завещания, считая куплю-продажу более надежной и неоспоримой.

Подобные сделки можно даже считать фиктивными, так как чаще всего никакие денежные средства не передаются между ее участниками.

Новые правила продажи квартиры

С каждым годом законодательные власти вносят изменения в правила продажи квартиры с целью упростить процедуру и уменьшить спекулятивные операции на рынке недвижимости.

Изменения условий продажи:

  • Продажу доли в квартире теперь обязательно нужно регистрировать у нотариуса.
  • При разделе имущества в браке необходимо заверять у нотариуса все подтверждающие этот процесс документы (брачный договор и соглашение о разделе имущества).
  • Если продаваемая квартира находится в собственности менее 5 лет, то она обременена обязательным налогом 13%. Ранее срок составлял только 3 года. Есть и исключения: налоговыми сборами (спустя 3 года) не будут облагаться квартиры, унаследованные при дарении (см. также – как оформить дарственную на квартиру), ренте и приватизации (см. также – как приватизировать квартиру).

Несмотря на столь трудоемкий процесс оформления купли-продажи квартиры, при правильном подходе совершить удачную сделку будет не так уж и сложно. Если управлять процессом намеревается риелтор или нотариус, то продавцу данная информация будет полезна в целях ознакомления. А если планируется самостоятельная организация, то эта статья станет незаменимым помощником в оформлении документов.

Из следующей статьи вы узнаете, как продать квартиру в ипотеке.

Выделите текст и нажмите Ctrl+Enter

Источник: https://sovetadvokatov.ru/174-oformlenie-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Порядок оформления сделки купли-продажи квартиры

Порядок оформления сделки с недвижимостью

Последнее обновление: 30.01.2020

Сделка купли-продажи квартиры не такая уж сложная вещь, как об этом говорят риэлторы. Но для того, чтобы ее грамотно провести и определить порядок действий в ней (как с ипотекой, так и без нее), все-таки нужно потратить некоторое время на изучение вопроса.

К слову, самих риэлторов в агентствах недвижимости готовят под эти задачи довольно быстро, и для этого им даже не требуется юридического образования.

Наш сайт-самоучитель Квартира-без-Агента.ру (проект «Секреты Риэлтора») полностью посвящен вопросу проведения сделок купли-продажи квартир. Он содержит подробную ПОШАГОВУЮ ИНСТУКЦИЮ (алгоритм) по организации сделки (см.

ниже ссылку), и основы юридической базы, непосредственно относящейся к купле-продаже жилья. И то и другое можно изучить за несколько дней, и тогда большинство вопросов, которые возникают у участников сделок, отпадут сами собой.

Правда, в некоторых моментах, требующих углубленного знания законов, может понадобиться дополнительная консультация юриста (эти моменты помечены в Инструкции красным цветом).

Порядок проведения и оформления сделки купли-продажи квартиры (в том числе с ипотекой) заметно отличается, в зависимости от того, покупаем ли мы квартиру на первичном рынке недвижимости (в строящемся доме у Застройщика), или на вторичном (в обжитом доме у частного лица). Алгоритм действий в обоих случаях можно разбить на десяток основных шагов (этапов), которые приведены далее.

Можно ли купить квартиру по доверенности? Когда и как это бывает – смотри в этой заметке.

Порядок покупки квартиры в новостройке

На первичном рынке всю бумажную работу берет на себя Застройщик (если мы покупаем квартиру у Девелопера), или кооператив (если мы покупаем квартиру в ЖСК). Нам остается только соглашаться или не соглашаться на предложенные условия. Пытаться здесь перестроить процесс купли-продажи квартиры под себя – занятие бесполезное, за исключением мелких нюансов в отдельных случаях.

Порядок оформления покупки квартиры в новостройке у Застройщика сводится к следующему:

  1. Выбор строительного проекта (желаемое расположение и тип дома, этаж и площадь будущей квартиры, уровень цен, и т.п.).
  2. Знакомство с Застройщиком (оценка его надежности и финансовой устойчивости).
  3. Проверка основных документов по строительному проекту (разрешение на строительство, права на землю и т.п.).
  4. Выяснение условий покупки квартиры в строящемся доме (тип договора, под который передаются деньги, форма и порядок оплаты, сроки и порядок передачи квартиры Покупателю, ответственность Застройщика, и т.п.).
  5. Заключение договора с Застройщиком и передача его на регистрацию в Росреестр (если покупка происходит по Договору участия в долевом строительстве).
  6. Оплата договора согласно обговоренным условиям сделки (перевод денег на счет Застройщика или на эскроу-счет в банке).
  7. Далее ждем окончания строительства и принимаем готовую квартиру у Застройщика (подписываем Смотровой лист и Передаточный акт).
  8. Оформляем свое право собственности на новую квартиру и регистрируем его в Росреестре (становимся полноценными хозяевами жилья).

Как именно выполнять каждый шаг в отдельности – с нюансами и деталями – рассказано на соответствующих шагах нашей ИНСТРУКЦИИ (см. ниже ссылку).

Если для сделки привлекается ипотечный кредит, то к стандартному набору действий добавляется обращение в банк и подготовка документов, связанных с одобрением и выдачей кредита.

По каким признакам определять надежность и устойчивость Застройщика – см. на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке.

Проведение сделки купли-продажи квартиры на вторичке

Немного по-другому происходит процесс сделки с квартирой на вторичном рынке. Здесь уже Продавцу и Покупателю приходится заниматься подготовкой сделки и оформлением документов самостоятельно.

Можно, конечно, обратиться за такой услугой в агентство недвижимости, но стоит ли платить сотни тысяч рублей за то, что вполне можно сделать самому и бесплатно? Изучить основы риэлтерской профессии для решения собственного квартирного вопроса можно за считанные дни.

Наш сайт, в рамках проекта «Секреты Риэлтора», именно для этого и создан.

Стоит ли обращаться в агентство недвижимости? Объективный ответ – смотри по ссылке.

Порядок проведения сделки купли-продажи квартиры состоит из нескольких основных этапов (как для Продавца, так и для Покупателя):

  1. Экспресс изучение рынка. Ознакомление с той ситуацией, которая в данный момент наблюдается на рынке недвижимости – количество и качество предложений, цены и текущие тренды.
  2. Оценка собственных возможностей и принятие решения о покупке или продаже квартиры.
  3. Поиск подходящего варианта (поиск квартиры для покупки, или поиск покупателя для продажи).
  4. Внесение/получение аванса за квартиру (фиксируется выбранный вариант на время подготовки документов).
  5. Подготовка документов, необходимых для оформления сделки (включая проект договора купли-продажи квартиры), и проверка их Покупателем.
  6. Подготовка взаиморасчетов по сделке (обговариваются способ, условия и порядок передачи денег).
  7. Подписание Договора купли-продажи квартиры.
  8. Регистрация перехода права по договору и нового права собственности на квартиру.
  9. Завершение взаиморасчетов (Продавец получает доступ к деньгам Покупателя).
  10. Передача ключей и подписание Акта приема-передачи квартиры.

Это если кратко. Подробнее о том, как все это делать – см. ПОШАГОВУЮ ИНСТРУКЦИЮ ниже. Там же даны ссылки на законодательное обоснование всех действий, связанных с оформлением документов по сделке с квартирой.

Например, все, что нужно знать о регистрации сделок с квартирами, наглядно представлено в Глоссарии по указанной ссылке.

Какие риски несет Покупатель при покупке квартиры у юридического лица на вторичном рынке – см. в заметке по ссылке.

Наличие ипотеки в сделке не меняет порядка ее проведения. Просто в этом случае некоторые свои действия приходится согласовывать с финансирующим банком.

На рынке бытует мнение, что если банк контролирует сделку купли-продажи квартиры, то это гарантирует ее безопасность. На самом деле это не так. Юристы банка, конечно, проверяют документы на выбранную заемщиком квартиру, и это отчасти снижает риск ее покупки. Но никакой гарантии это не дает.

Банк просто перекладывает свои риски на плечи заемщика. Сотрудники банка не могут контролировать все нюансы проведения сделки с недвижимостью (да они и не имеют, обычно, такой квалификации).

Поэтому забота о грамотной организации сделки и снижении ее рисков – это прежде всего забота самого Покупателя.

Наша онлайн-методичка оказывает в этом серьезную поддержку, а дополнительная консультация специализированных юристов разъяснит отдельные нюансы законодательства для персональных случаев.

Обмен квартиры на рынке недвижимости – как это делается. См. по ссылке.

Еще нужно помнить о том, что каждая сделка купли-продажи квартиры имеет очень ощутимые налоговые последствия, как для Продавца, так и для Покупателя. Продавцу придется уплатить налог (13% НДФЛ) на полученный в результате сделки доход.

Но в ряде случаев Продавец имеет право на уменьшение этого налога, путем применения различных типов налоговых вычетов.

Покупатель же дохода не получает, поэтому для него предусмотрены только налоговые вычеты, которые позволяют ему частично компенсировать свои затраты на покупку жилья.

Подробнее о налогах и налоговых вычетах в сделках с квартирами (с примерами расчетов) можно почитать в отдельной статье Глоссария по приведенной ссылке.

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Порядок организации и проведения сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ во всплывающем окне.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/melochi/poryadok-oformleniya-sdelki-kupli-prodazhi-kvartiry/

Купля-продажа недвижимости через нотариуса

Порядок оформления сделки с недвижимостью
Подписаться

Для минимизации рисков и дальнейших юридически разбирательств, а также в случаях, уточненных законом, купля продажа недвижимости проходит через нотариуса и важно наперед знать нюансы, стоимость и кто платит – тонкости процесса в статье.

Большинство операций с недвижимостью продолжительное время в цивилизованных странах проходят через нотариуса. Несмотря на то, что в РФ давно ведется обсуждение упрощения процедуры через такого представителя, пока что окончательного решения не принято. Юридические эксперты считают, что упрощение нотариата приведет к росту количества нарушений в этом сегменте рынка. 

Какие законы регулируют подобные сделки?

Составление договора купли продажи недвижимости через нотариусарегламентируется рядом законодательных инструментов. Среди них:

  • Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» (ст. 42, 54);
  • Гражданский кодекс Российской Федерации (ст. 584);
  • Семейный Кодекс РФ (ст. 38, 41).

Во время оформления договора купли–продажа недвижимости через нотариуса, юридический эксперт уточняет все законы, которым руководствуется для сторон процесса. Если вы хотите самостоятельно сделать договор-купли продажи недвижимости, зайдите на эту страницу и выберите нужный договор.

Когда нужен нотариус для сопровождения сделки?

В оппозиции к распространенному мнению, не все операции требуют нотариального сопровождения. Разумеется: большинство из них не провести без такого сопровождения и без оформленного соглашения они будут считаться недействительными. На основе статей, регламентирующих процесс,оформление купли продажи недвижимости через нотариуса в обязательном порядке проводится в таких случаях:

  1. совершение сделки с отчуждением долей;
  2. продажа разных долей в рамках одной процедуры;
  3. если объект принадлежит несовершеннолетнему лицу;
  4. передача недвижимости через договор ренты;
  5. раздел общего имущества, нажитого в браке.

Плюсы и минусы оформления сделки купли-продажи недвижимости через нотариуса

Плюсы нотариального оформления операции на лицо. В этом случаепокупка недвижимости через нотариуса практически лишена рисков, оформляются документы строго с законодательными нормами и признать сделку недействительной очень сложно. Нотариус в обязательном порядке проверяет, наложен ли арест на объект и покупатель убеждается в юридической чистоте объекта.

Нотариус составляет текст соглашения и несет имущественную ответственность за совершаемые нотариальные действия. Если же составить письменную форму без него в свободном порядке, нет человека, на которого возлагается такая ответственность.

Поскольку цена имущества немалая, мало кто будет так рисковать. Обращаясь к нотариусу, можно получить все необходимые бумаги, подтверждающие право собственности на квартиру, дом, офис и т.д, без очередей и посещения дополнительных инстанций.

Среди основных минусов оформления покупки недвижимости через нотариуса, можно выделить:

  • дополнительные расходы;
  • продления срока оформления на пару дней.

Рационально наперед узнать цены и провести расчет: во сколько обойдется договор через нотариуса купли – продажи недвижимости и исключить риски.

Как происходит оформление сделки?

Подписание соглашения о купле-продаже недвижимости через нотариуса требует предварительного решения – кто именно этим будет заниматься и нахождения компромисса между частниками сторон. Далее выбирается подходящие дата и время для финального этапа процедуры.

Если стороны хотят провести процедуру и для передачи задатка, то этот этап также можно закрепить нотариально и уточнить сроки передачи ключей, освобождения квартиры и другие аспекты.

По время подписания, нотариус зачитывает его, разъясняет все нюансы, уточняет правовые последствия сделки, проверяет полномочия на проведения операции с объектом.

Пошаговые рекомендации для грамотного оформления

  1. Подготовка пакета документов продавцом (подтверждение права имущества, технический паспорт и др.) и их проверка покупателем самостоятельными усилиями или с привлечением экспертов.
  2. Формирование текста со всеми нюансами, когда необходимо внести правки.
  3. Расчет с покупателем. Как правило, нотариусы требуют документальное подтверждение получение всей суммы через банк.
  4. Встреча у нотариуса с проведением всех процедур, подписание ключевого документа.
  5. В день оформления сделки нотариус вносит в электронный реестр данные о сделке.

После внесения информации в реестр, сделка считается такой, что проведена с учетом всех требований и полностью законной, покупатель получает бумаги, ключи и может заниматься переоформлением лицевых счетов на коммунальные услуги на себя.

Необходимые документы от сторон

Для того чтобы купля – продажа недвижимости через нотариуса была законной и достоверной, продавец и покупатель должны предоставить определенные документы. Основные документы, которые предоставляют стороны, уточнены в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно ему, покупатель предоставляет:

Перед сделкой продавец должен собрать такой пакет:

  • право собственности на недвижимость или долю в ней;
  • технический паспорт;
  • справка о наличии зарегистрированных лиц в квартире, в частности, несовершеннолетних;
  • согласие органов опеки на продажу жилплощади, где зарегистрированы несовершеннолетние граждане
  • письменная оценка квартиры, внесенная в соответствующий реестр;
  • паспорт;
  • ИНН;
  • нотариальное разрешение супруга на продажу, брачный договор или решения суда о праве собственности;
  • справка, подтверждающая дееспособность собственника квартиры.

Основные этапы

Проведение купли-продажи недвижимости через нотариуса представлено в нескольких этапах, среди них:

  1. подготовительный (когда оформляется передача залога нотариально); 
  2. оценка пакета документов на предмет подлинности, правильного оформления (иногда бывают случаи, что не хватает определенного документа);
  3. проведение оплаты через банк, в том числе, и через ипотеку;
  4. передача имущественных прав, составление договора купли продажи квартиры, разъяснение условий операции, прав каждого участника процесса;
  5. внесение данных в Единый реестр.

Как происходит процедура удостоверения и регистрации?

Наперед узнав цены и проведя расчет купли продажи недвижимости через нотариуса, риски минимальные, главное – выбирать удовлетворяющего все стороны процесса нотариуса.

Проводя процедуру удостоверения и регистрации, нотариус проверяет паспорт и идентификационный номер покупателя и продавца, пакет документов, который подтверждает имущественное право на квартиру или комнату. Все данные сделки вносятся в Единый реестр. Регистрация права собственности проводится в случае долевого участия.

Кто должен оплачивать услуги?

Наперед проводя итоговый потенциальный расчет суммарной стоимости сделки с учетом оформления ее через нотариуса, составление договора купли–продажи недвижимости стоит изначально обсудить сторонами, кто оплачивает услуги, чтобы минимизировать риски. Как правило, это решается еще на этапе торга и обсуждения деталей сделки с недвижимостью.

Законодательно не обозначено, кто должен оплачивать нотариальное заверение, поэтому об этом говорят на этапе переговоров. Как правило, расходы на оформление делятся наполовину. Интересная практика, что в некоторых регионах страны все расходы ложатся на плечи покупателя.

Несет ли нотариус ответственность и какую?

Нотариус несет имущественную ответственность. Страховой институт гарантирует выплату компенсации за неправильно внесенные данные во время оформления договора. Договор купли продажи готовится пару дней, но при этом никто не застрахован от ошибки. В случае судебного разбирательства нотариус может быть признан виновным в неправильном оформлении сделки с недвижимостью. 

Можно ли оспорить и в каких случаях?

Оформленный договор через нотариуса купли продажи недвижимости, предварительное проведение расчета через банк, все же имеет определенные риски. Законом обозначены обстоятельства, когда можно оспорить договор в судебном порядке. Аннулирование представлено в 3-х возможных вариантах:

  1. Оспаривание – доказав, что права собственности были нарушены; в течение 1 года с момента, как заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав.
  2. Ничтожность. Признаки ничтожности указаны в статьях 168–172 ГК РФ. Срок давности – 3 года, максимальный – до 10 лет.
  3. Расторжение при существенном нарушении условий одной из сторон (ст. 451 ГК РФ). Например, квартира не соотвествует описанию в паспорте или покупатель не выплатил всю сумму средств до указанной даты.

С расчетом возможных рисков, которые могут возникнуть со временем после оформления договора через нотариуса купли – продажи недвижимости, рекомендуются все детали и нюансы прописывать в документе.

Договор купли продажи недвижимости через нотариуса выдается продавцу и покупателю, в случае судебного разбирательства подается как документальное свидетельство.

При покупке квартиры обращайте внимание на репутацию нотариуса, отзывы о его работе.

Какие риски возникают?

Несмотря на то, что покупка недвижимости через нотариуса все же лишена определенных рисков, крайне редко, но бывают неприятные и спорные моменты.

Даже для опытного профессионала иногда не исключены человеческие факторы, например, некорректное внесение данных в договор или элементарная ошибка при вводе информации в реестр.

Не всегда реально со % уверенностью подтвердить подлинность документов – подтверждение права собственности.

Признав свою вину, например, при предоставлении неточных данных, нотариус компенсирует затраты. Поскольку в процессе подписания договора, специалист разъясняет участникам значение и смысл сделки, убеждается в осознанном решении продать квартиру, комнату, гараж, возможное негативное развитие ситуации практически полностью исключено.

Исключение составляет, если купля продажа недвижимости через нотариуса – спланированная афера с задействованием именно этого человека.

Важно! Перед проведением сделки-покупки продажи рекомендуется проверять объект на юридическую чистоту, чтобы не попасться на уловки мошенников. Закажите услугу на нашем официальном сайте.

Справедливости ради, стоит отметить, что возникающие риски во время сотрудничества с нотариусом, минимальные.

Сколько обычно составляет стоимость услуг?

Проводя предварительный расчет стоимости услуг через нотариуса во время купли продажи недвижимости, стоит понимать не только возможные риски, но и то, каким образом формируется итоговая цена. Тариф состоит из таких моментов:

  • государственная пошлина;
  • плата за услуги технического и правового характера. Она устанавливается для разных регионов по решению местной нотариальной палаты.

Узнать о ней клиент всегда может наперед.

Федеральная налоговая палата определяет, во сколько обойдется покупка недвижимости через нотариуса и имеет право менять тарифы пошлины. На сегодня они составляют 0,5% от суммы договора, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс.

руб. для оформления соглашение на раздел имущества, нажитого в семейной жизни, оформление ренты и составления договора отчуждения – 0,5% от суммы, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб. Добавляется к цене и плата за услуги.

Отметим: с 1 января 2015 купля продажи недвижимости через нотариуса стоимость значительно снизилась, что сделало сервис еще более доступным для многих.

Стоит обратить внимание, что есть тариф для нотариального оформления по отчуждению имущества, которые не требуют обязательного нотариального сопровождения. В этом случае оценивается степень родства, а также экспертная рыночная цена объекта.

Оформляя договоркупли продажи недвижимости через нотариуса, наперед проведите расчет общей стоимости услуг, уточните возможные рискии внимательно проверяйте все бумаги во время передачи права собственности.

на новые статьи

Источник: https://rosreestor.info/kuplja-prodazha-nedvizhimosti-cherez-notariusa

Как самостоятельно оформить сделку купли-продажи недвижимости?

Порядок оформления сделки с недвижимостью

Вопрос о купле-продаже недвижимости всегда актуален, поскольку семьи съезжаются и разъезжаются, граждане меняют место жительства, а то и просто инвестируют в дома, квартиры, загородные виллы.

Продавая и покупая имущество, необходимо осознавать всю серьезность процесса, понимать, с чего начинать и как решать юридические вопросы, владеть хотя бы основными аспектами такой процедуры, как оформление сделки купли-продажи недвижимости.

статьи:

Основные правила сделки купли-продажи недвижимости

Чтобы сделка по недвижимости была признана действительной, она должна соответствовать ряду условий:

  1. Проводиться, согласно законодательной базе. К примеру, недозволительно оформлять договор, ориентированный на отчуждение объектов, которые относятся к местам общего пользования в многоэтажном доме.
  2. Участники сделки должны быть правоспособны и дееспособны.
  3. Продавец недвижимости должен обладать правом собственности на отчуждаемый объект.
  4. Каждая из сторон, участвующих в сделке должна совершать ее добровольно.
  5. Согласие сторон на покупку и продажу подтверждается нотариальным оформлением договора купли продажи недвижимости.
  6. Регистрация купли продажи недвижимости в государственных органах после сделки относится к обязательным условиям.

Невыполнение одного из вышеперечисленных пунктов может стать основанием для разрыва отношений между продавцом и покупателем, а также признания сделки купли продажи недействительной.

Естественно, что каждый покупатель обеспокоен вопросом безопасности в момент приобретения недвижимости, ведь аферисты от недвижимости еще не перевелись.

Но, чаще всего, проблемы возникают не по вине мошенников, а при отсутствии осведомленности о законах РФ, касающихся купли-продажи.

Рассмотрим несколько правил, обязательных к применению при сделках с недвижимостью:

Приобретая объект недвижимости, в первую очередь необходимо проверить все правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности на него.

Это могут быть:

  1. Свидетельство о праве собственности на квартиру (приватизация).
  2. Договор купли-продажи.
  3. Вступление в наследство по закону или завещанию.
  4. Договор дарения.

Все документы должны предоставляться в оригиналах, с печатью и регистрацией БТИ либо другого органа, замещающего бюро. Копии и ксероксы в данном случае не подходят.

Обязательна справка из ЖЭКа с указанием количества человек, прописанных на продаваемой жилплощади. Эти данные можно и самостоятельно уточнить в ЖЭКе, поскольку желательно исключить наличие лиц, временно выбывших, но с сохранением прав на квартиру.

Паспорт продающей стороны также заслуживает внимания, а именно, страницы с отметками о регистрации брака и месте проживания. Важно помнить, что собственность, приобретенная в браке, принадлежит обоим супругам и права на нее также у обоих (кроме подаренного и унаследованного имущества).

Если на жилплощади прописаны дети, не достигшие совершеннолетия, то накануне проведения сделки нужно потребовать их снятия с учета и желательно проверить этот факт.

У опытных риелторов есть правило – с опаской относиться к слишком дешевым объектам недвижимости и это неоднократно проверено на практике. Человек, знающий о незаконности своих действий, стремится продать объект быстрее и дешевле.

Бывают случаи, когда недвижимость продается по доверенности. Покупатель просто обязан проявить особую внимательность, иначе негативных последствий не избежать. Очень важен срок действия доверенности.

Если доверитель – пожилой человек, то может случиться и так, что он уже умер, следовательно – доверенность теряет силу.

Настораживать должны и доверенности со свежей датой выдачи, поскольку таковые нередко используются мошенниками.

Существуют и другие неприятные моменты, когда сделки по доверенности признаются недействительными. Поэтому, как минимум нужно убедиться, что доверитель жив и документ составлен ним добровольно. Идеальным вариантом считается присутствие доверителя при совершении сделки.

Желательно присутствие покупателя объекта недвижимости в момент передачи продавцом документов, необходимых для продажи. Отдельные требования к нотариусу: наличие офиса и длительный срок работы.

Относительно схем по получению и передачи денег. Их может быть предложено несколько. Это, как наличный, так и безналичный расчет, осуществляемый до проведения сделки либо во время нее, с авансом или без него. Все нюансы решаются заранее, по обоюдному согласию сторон.

Подготовка необходимых документов

Документы для оформления договора купли продажи недвижимости можно условно подразделить на две категории:

Первая категория – это документы, при отсутствии которых нотариус не сможет провести сделку купли-продажи и удостоверить переход права собственности на жилье.

К ним относятся:

  1. Правоустанавливающие документы на объект недвижимости (при продаже по доверенности, она прилагается).
  2. Справка-характеристика об оценочной стоимости объекта.
  3. Технический паспорт.
  4. Справка из ЖЭКа (Форма №3), где указывается количество прописанных людей в отчуждаемом объекте недвижимости.
  5. Документы, удостоверяющие личности Продавца и Покупателя, их идентификационные коды.
  6. Свидетельство о браке или расторжении брака (в первом случае потребуется согласие супруга(и) на проведение сделки).
  7. Разрешение Опекунского совета на проведение сделки при наличии несовершеннолетних детей.

Вторая категория – это справки об оплате коммунальных услуг за отчуждаемый объект, а также другие сведения, без которых нотариус может провести сделку. Они скорее нужны Покупателю во избежание проблем с жилищно-коммунальными службами.

Как проходит сделка купли-продажи недвижимости?

Те, кто впервые сталкивается с процессом приобретения или продажи квартиры, скорее всего, имеют поверхностные знания о том, как проходят сделки с недвижимостью. В них нет ничего невозможного, а сама процедура состоит из нескольких этапов.

Рассмотрим порядок купли продажи недвижимости:

– Первый этап – поиск объекта

Он заключается в поиске жилья, просмотре различных вариантов квартир. После того, как Покупатель останавливается на каком-либо варианте, он вносит за него задаток.

Продавец пишет расписку о получении части денег в счет оплаты квартиры или же стороны составляют предварительное соглашение о задатке. На этом этапе

Покупатель проводит юридическую проверку объекта недвижимости (чистоту правоустанавливающих документов, личность продавца и т.п.).

– Второй этап – подготовка договора купли-продажи

После подготовки всех необходимых документов стороны заключают письменный договор купли продажи объекта недвижимости, который может быть заверен нотариально.

В нем должны быть отражены следующие моменты: данные Продавца и Покупателя, адрес отчуждаемого объекта и его стоимость, способ передачи денежных средств и срок, в течение которого они должны перейти Продавцу, распределение расходов по оформлению сделки, срок выселения (передача ключей).

– Третий этап – передача денег

Самый безопасный и удобный вариант взаиморасчетов между участниками сделки – это передача денег через банковскую ячейку. Договор на ее использование следует заключать таким образом, чтобы Продавец мог получить в оговоренный срок причитающуюся ему сумму, предъявив сотрудникам банка Свидетельство о праве собственности, оформленное на нового собственника.

По истечении срока и невозможности предъявления требуемого документа Продавцом (к примеру, был получен отказ в регистрации Свидетельства), Покупатель возвращает свои средства, получая доступ к ячейке.

– Четвертый этап – регистрация объекта недвижимости

После того, как деньги были помещены в банковскую ячейку, сделка переходит в завершающую фазу, т.е. договор купли продажи и все необходимые документы сдаются на регистрацию в Федеральную службу государственной регистрации.

Как правило, через две недели участникам сделки выдается зарегистрированный документ. На этом этапе Продавец получает ключи от ячейки.

– Пятый этап – освобождение квартиры

Освобождение квартиры производится в соответствии с оговоренными сроками. При передаче новому собственнику ключей подписывается акт приема-передачи жилья.

До того момента, пока такой акт не подписан, за состояние квартиры отвечает Продавец. В это же время могут быть переданы все справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Источник: https://pravo812.ru/useful/527-kak-samostoyatelno-oformit-sdelku-kupli-prodazhi-nedvizhimosti.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.